銷量下滑8%！樓市仍在承壓

       深度調(diào)整中的中國樓市仍在徘徊。

　　12月15日，國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1~11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資104045億元，同比下降9.4%，降幅比1~10月份擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)；其中，住宅投資72799億元，同比下降8.8%。

　　銷售端市場壓力仍然較大。1~11月份，商品房銷售面積100509萬平方米，同比下降8%，降幅比1~10月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)；商品房銷售額105318億元，同比下降5.2%，降幅比1~10月擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)。

　　由此計(jì)算，1~11月份，全國商品房銷售均價為10478元/平方米，環(huán)比下跌0.2%，全國房價均價已持續(xù)6個月下滑。

　　不過，從單月銷售表現(xiàn)看，11月份，全國商品房銷售面積為7930萬平方米，環(huán)比增長2%；商品房銷售金額8157億元，環(huán)比增長0.8%。雖然回升幅度有限，但起碼銷售端未再繼續(xù)惡化。

　　國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛華在當(dāng)日舉行的新聞發(fā)布會上表示，從主要指標(biāo)變化趨勢來看，一些指標(biāo)確實(shí)呈現(xiàn)邊際改善跡象，這也說明我們今年房地產(chǎn)領(lǐng)域一些優(yōu)化調(diào)整的政策在持續(xù)發(fā)揮顯效。但另一方面，我們也要看到，房地產(chǎn)目前仍然處于調(diào)整之中，這種短期的調(diào)整從長期來看也有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。下一步，我們還是要按照中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場形勢進(jìn)一步改善。

　　從影響開發(fā)投資增速的主要指標(biāo)看，1~11月，房屋施工面積同比下降7.2%，降幅較1~10月收窄0.1個百分點(diǎn)；房屋新開工面積同比下降21.2%，已連續(xù)26個月下跌，但跌幅較較1~10月收窄2個百分點(diǎn)。這其中有政策扶持，有國企央企擔(dān)當(dāng)，也有同期低基數(shù)影響。但新開工面積同比超20%跌幅已維持19個月，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)體量快速收縮。

　　從拿地指標(biāo)來看，1~11月土地出讓金較2022年、2021年同期分別下滑20%、42%；其中11月單月土地出讓金同比下滑17%，降幅較10月擴(kuò)大7個百分點(diǎn)。

　　各地保交樓工作在穩(wěn)步推進(jìn)。1~11月份，全國房屋竣工面積同比增長17.9%。其中，住宅竣工面積47581萬平方米，增長18.5%。

　　融資環(huán)境出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。1~11月，房企到位資金117044億元，同比減少13.4%，降幅較1~10月收窄0.4個百分點(diǎn)，降幅在連續(xù)6個月擴(kuò)大后首次收窄。

　　其中，國內(nèi)貸款同比下降9.8%，降幅較1~10月收窄0.2個百分點(diǎn)，連續(xù)2個月收窄；自籌資金同比下降20.3%，降幅較1~10月收窄1.1個百分點(diǎn)，連續(xù)兩個月收窄。這兩個指標(biāo)的回暖，說明在“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”政策促進(jìn)下，金融機(jī)構(gòu)對行業(yè)扶持力度在加大，當(dāng)然也有國企央企市場份額占比提升，保交樓效果顯現(xiàn)。

　　不過，在房企資金來源中，定金及預(yù)收款39583億元，同比下降10.9%；個人按揭貸款19982億元，同比下降8.1%；這兩個指標(biāo)的同比跌幅均較1~10月擴(kuò)大0.5個百分點(diǎn)。一位房地資深觀察人士稱，由于定金、預(yù)收款組成的銷售回款占資金來源的51.3%，為開發(fā)商提供主要造血功能，該功能不恢復(fù)，單靠外部融資很難持續(xù)，意味著開發(fā)商資金鏈仍繼續(xù)緊張。

　　從央行數(shù)據(jù)來看，11月份，居民部門住戶貸款增加2925億元，其中，短期貸款增加594億元，中長期貸款增加2331億元，同比分別多增69億元、228億元，說明居民消費(fèi)整體有所回暖。

　　11月末，商品房待售面積65385萬平方米，同比增長18%。其中，住宅待售面積增長20.4%。該指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)26個月同比正增長態(tài)勢，去庫存依然是房地產(chǎn)重要工作。

　　11月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為93.42，較10月份提升了0.02個百分點(diǎn)，該指標(biāo)在連續(xù)6個月下跌后首次上升。

　　整體來看，11月房地產(chǎn)市場延續(xù)低迷態(tài)勢，市場仍處于筑底階段。

　　當(dāng)日，國家統(tǒng)計(jì)局還發(fā)布了11月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。11月份，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長6.6%，比10月份加快2個百分點(diǎn)；全國服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比增長9.3%，比10月加快1.6個百分點(diǎn)；社會消費(fèi)品零售總額42505億元，同比增長10.1%，比10月加快2.5個百分點(diǎn)。

　　1~11月份，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長2.9%，與1~10月份持平。分領(lǐng)域看，基礎(chǔ)設(shè)施投資同比增長5.8%，制造業(yè)投資增長6.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降9.4%。

　　國家統(tǒng)計(jì)局方面表示，隨著各項(xiàng)宏觀政策發(fā)力顯效，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好。但也要看到，外部不穩(wěn)定不確定因素依然較多，國內(nèi)需求仍顯不足，經(jīng)濟(jì)回升向好基礎(chǔ)仍需鞏固。下階段，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破，加快構(gòu)建新發(fā)展格局，加大宏觀調(diào)控力度，鞏固和增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)回升向好態(tài)勢。

　　幾日前，中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開，明確“積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。會議還指出，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2024年，伴隨著穩(wěn)投資舉措進(jìn)一步發(fā)力，“三大工程”加速推進(jìn)，從供需兩端房地產(chǎn)政策協(xié)同發(fā)力下，房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅有望逐漸收窄，房地產(chǎn)市場有望逐步實(shí)現(xiàn)筑底企穩(wěn)。