尹中立：如何化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

　　2023年11月22日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的第十四屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇在杭州舉行。本次論壇以“新階段 新模式”為主題，旨在加快探索房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，以適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)。

　　在論壇上，中國社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立發(fā)表了《房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范》的主題演講。

　　盡管房地產(chǎn)“新模式”的內(nèi)容還處于探索階段，在尹中立看來，有一點(diǎn)是肯定的，那就是對(duì)舊模式的否定，因?yàn)榕f模式已經(jīng)難以為繼，它給行業(yè)帶來了巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　尹中立認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的兩大風(fēng)險(xiǎn)：

　　一是，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)其提供的數(shù)據(jù)，2022年底全部房地產(chǎn)行業(yè)上市公司現(xiàn)金短債比這一指標(biāo)已經(jīng)接近1，2023年該項(xiàng)指標(biāo)沒有好轉(zhuǎn)，有的還在進(jìn)一步惡化。2022年11月，“金融16條”的出臺(tái)沒有從根本上解決房企的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。70%以上民營控股的房企都已出險(xiǎn)，難以獲得銀行融資支持。盡管股權(quán)融資政策有所松動(dòng)，但市場約束增加，仍難募集資金。

　　二是，資產(chǎn)減值風(fēng)險(xiǎn)。部分房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備主要集中在三四線城市，根據(jù)其測(cè)算，這些城市的房地產(chǎn)市場價(jià)格出現(xiàn)下跌，只要平均下跌10%，很多公司就會(huì)面臨“資不抵債”的情況。

　　今年的傳統(tǒng)銷售旺季來臨之前，即使出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)刺激政策，但效果低于預(yù)期。尹中立認(rèn)為主要原因是“藥不對(duì)癥”，市場癥結(jié)在于開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而當(dāng)前政策著力點(diǎn)是刺激需求。

　　尹中立表示，不解決開發(fā)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就難以讓房地產(chǎn)市場復(fù)蘇。而對(duì)于如何化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，尹中立給出了三條建議。

　　一是，建議統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)。對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的風(fēng)險(xiǎn)需要有正確的判斷。從美國次貸危機(jī)爆發(fā)之后的處置過程看，形成救市共識(shí)并非易事，在美國國會(huì)曾經(jīng)有過激烈辯論，最終才達(dá)成共識(shí)。

　　二是，建議設(shè)立“中國住房銀行”參與處置房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。“中國住房銀行”的資本金來自財(cái)政部發(fā)行的特別國債，以國家信用在資本市場發(fā)行債券融資。其功能是向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供流動(dòng)性支持，為實(shí)施國家住房保障制度提供金融政策。

　　三是，建議完善房地產(chǎn)金融監(jiān)管制度建設(shè)。房企集中出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露了房地產(chǎn)金融監(jiān)管的缺陷，建議參照金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)來監(jiān)管大型房企。

　　對(duì)此，尹中立建議應(yīng)該參照金融機(jī)構(gòu)采取資本充足率管理，并對(duì)上市房企隱性債務(wù)進(jìn)行特別信息披露。

　　尹中立表示，對(duì)房企投資開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行合理的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重劃分，并在集團(tuán)公司層面設(shè)定最低資本要求。通過資本充足率管理，在微觀上可以起到遏制房企規(guī)模過度擴(kuò)張的作用，在宏觀上可以起到逆周期調(diào)節(jié)的作用。另一方面，復(fù)雜而又隱匿的債權(quán)債務(wù)關(guān)系是導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)處置困難的重要原因，針對(duì)當(dāng)前房企采取明股實(shí)債的融資方式和合作開發(fā)的模式，可以要求房地產(chǎn)上市公司的長期股權(quán)投資進(jìn)行并表披露。