百城住宅庫存報告：新房銷售最大壓力期已經過去

　   金九銀十階段，各地新房預售審批提速、供應節奏明顯加快，全國住宅庫存市場出現積極信號。

　　易居研究院近日發布的報告顯示，截至2023年9月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為51221萬平方米，環比增長1.4%，同比減少1.7%。從環比指標看，8-9月份全國百城庫存規模有所增加。同比方面，則出現了連續6個月的下降態勢。

　　對此，易居研究院指出，1-7月份各地庫存數據總體以下滑為主要特征，但8-9月份出現攀升，說明緊貼8月份以來的寬松政策，各地供應積極性在增加。三季度末去庫存周期處于高位，意味著去庫存最大壓力期將開始過去，四季度去庫存迎來非常好的窗口期。

　　供求兩端積極性增加

　　在經歷了7月份供求兩端低谷后，8-9月份供求兩端保持了活躍態勢，尤其供應指標拉升的態勢較為明顯。

　　報告顯示，9月份全國100個城市新建商品住宅呈現供大于求態勢。其中，供應面積為2990萬平方米，環比增速為22%，同比增速為-10%。成交面積為2262萬平方米，環比增速為3%，同比增速為-20%。

　　從城市分類上看，一線城市新房供應積極性明顯增大。報告顯示，9月底全國100個城市新建商品住宅庫存面積按一、二、三四線城市分類，分別為3419萬平方米、25352萬平方米和22450萬平方米，環比增速分別為3.7%、1.7%和0.8%，同比增速分別為0.9%、-2.8%和-0.8%。

　　易居研究院認為，一線城市庫存環比增速最大，恰說明一線城市房企推盤積極性較大。從一線城市最近兩個月的運行情況來看，在“認房不認貸”等系列政策支持下，購房意愿開始增加。一些包括總價可控、配套齊全、最近兩年可交付的新房房源吸引了購房者積極入市。

　　另外，從城市排序來看，有49個城市庫存指標呈現了同比正增長態勢。報告顯示，包括馬鞍山、珠海和三亞等重點城市庫存同比增速較高。在易居研究院看來，此類城市庫存同比正增長，說明房源供應充裕，結合四季度各類利好的購房政策，將有助于促進購房交易行情的提振。

　　與之相反，包括沈陽、長春和青島等城市，庫存同比增速下降在20%以上。對此，易居研究院建議，各城市要有緊迫感和主動性，主動把庫存轉化為銷售量，積極做好營銷等工作。

　　庫存去化周期觸頂，四季度將逐漸下行

　　隨著去化速度的加快，新房銷售最大壓力期已經過去。報告顯示，9月全國100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為20個月。

　　報告指出，從8-9月份交易數據看，各地呈現環比拉升的良好態勢，意味著新房庫存消化節奏在加快。根據易居研究院判斷，存銷比指標在今年9月份已觸頂，10月份或四季度該指標將正式步入下限通道。各地要用足用好既有的購房政策，促進去庫存工作的更好開展。

　　從城市分類看，一線城市去化狀況最好，二線其次，三四線城市壓力最大。根據報告，9月份100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為14.4、18.1和24.3個月。

　　報告指出，三類城市去化周期都超過了14個月的合理值水平，說明各地都存在去化難的壓力。易居研究院認為，三類城市該指標已經處于最高點，后續都有下行的可能，尤其是一線城市成為了本輪去庫存的領頭羊。

　　此外，通過對9月全國100個城市新建商品住宅存銷比進行排序，包括成都、中山、濟南、上海和杭州等城市的新房去化速度相對較快，總體上保持或低于8個月水平，這與近期各地進一步放松購房政策有關。

　　以杭州為例，其新房去庫存周期在全國百城中屬于偏低位水平，說明房屋銷售壓力相對小。但反過來，杭州該指標也是2022年7月以來該城市的最大值，說明從其該指標歷史走向看，依然有一定的壓力。所以其近期對限購政策、房貸利率等領域落實更進一步寬松導向，符合市場基本情況。

　　易居研究院表示，當前全國百城去庫存指標開始越過最大壓力點，朝著壓力釋放、積極向好的確定性方向發展。四季度各地將積極消化三季度以來的各類寬松政策，抓好去庫存相關工作。尤其是結合宏觀經濟企穩復蘇的良好態勢，預計去庫存效果將進一步顯現。建議各地可以根據實際情況和企業資金狀況，靈活掌握定價策略、給足政策優惠和價格優惠，真正打贏去庫存工作的攻堅戰。