地方國資平臺開始拋售房產，引發市場熱議

      在全國大規模救助樓市的大背景下，一周時間內，北京、濟南、廣州相繼曝出地方國資平臺大舉出售房產現象，引發市場熱議。

　　9月28日，市場消息稱，廣州某國資集團計劃出售400套房準現房，總價值5億元。在此之前，北京國資平臺和濟南國資平臺打包出售的房源，還沒有賣掉。

　　尤其是濟南市屬國資平臺公司濟南城市發展集團，計劃出售其持有的1341套現房，總價值約28億元，這也是濟南樓市近年來最大規模的一次國資甩賣。

　　如此大規模房產一次性涌向市場，對于濟南樓市而言必然會帶來一定影響。要知道，目前濟南新房和二手房的月度成交量大約在8000套左右，1341套房產占比近20%。

　　就此次出售房產事件，記者致電采訪濟南城市發展集團，但截至記者發稿并未收到回復。

　　地方國資平臺大批量拋售房產

　　9月20日，位于北京市朝陽區清河營東路6號院的中國鐵建國際城共計154套住宅在北京產權交易所正式開拍，轉讓方是北京市朝陽區住建委，最終轉讓合同也是直接與北京朝陽區住建委簽署。這批房源可以貸款買，首套最高可貸比例65%，二套最高可貸比例40%。

　　此次被處置的154套住宅為空置毛坯狀態，建筑面積在70～90平方米間，起拍均價為87357元/平方米，相比在售房源均價9.37萬元/平方米有一定折扣。但有兩個要求，一是需要一個月內付清房價30%的競拍保證金，二是要支付交易服務費，數額為成交金額的2%。這個項目10年前開盤價僅2萬多元/平方米。

　　結果，市場并不太買賬。據知情人士透露，目前該房源只拍賣出了少量，基本都是底價成交。“原因還是市場需求不足、房源價格沒有降到位。”有業內房產專家認為。

　　這154套住宅的來源，成為市場關注點之一。

　　據悉，中鐵建國際城小區建成于10年前，開發商是中國鐵建。“小區共計15棟樓，此前部分作為普通商品房銷售，部分樓棟承接了南湖和北湖區域的部分拆遷安置功能。后來，用于安置的房源并沒有被全部用完。”據一位知情人士稱。

　　還有說法稱，早年中國鐵建國際城部分房源被朝陽區住建委等多個單位回購，計劃用于解決職工住房問題，后來該計劃安排暫停，房屋一直空置至今，現在拿出部分房源來出售。

　　這段時間，北京市政府實控的北京城建五建設集團也在北京產權交易所掛牌了保利金泉小區的26套住宅房源。

　　手筆更大的還是濟南。9月25日，濟南城發集團旗下公司發布一則招標公告——“房屋營銷代理服務項目招標公告”。這批計劃銷售的房屋包括：華彤苑小區198套，九里晴川小區455套，和唐悅色小區416套，璟悅府小區272套，面積合計達到16.6萬平方米。

　　濟南城市發展集團還在招標公告中提到，“后續其他項目根據招標人需求逐漸增加”，這意味著，未來還會有更多房源陸續推向市場。

　　據記者了解，這批房源可能是開發商在土地競拍中競價的安置房，安置房在建成之后陸續劃轉由國資平臺管理。這其中濟南城市發展集團承接了大量資產。

　　自2017年濟南為抑制樓市過熱而實施土地限價以來，到2021年5年間至少有23個地塊達到最高限價，并配建了安置房，開發商需要配建的安置房總面積達到46.45萬平方米。

　　另一個來源則是，濟南城市發展集團購置存量商品房，用作棚改安置房或租賃住房。

　　去年8月31日，濟南城市發展集團旗下公司發布招標公告，稱要在濟南市區范圍內收購存量房源用于租賃儲備住房，招標規模為3000套商品房，分批實施。該舉動在當時亦被市場解讀為，幫助濟南樓市去庫存。

　　采招網公布的招標結果顯示，濟南城市發展集團已經完成了“2023年度收購部分存量房源用于租賃住房二批次的招標”。

　　在濟南城市發展集團拋售1341套住宅之前，濟南城投首次出售東城逸家、西江華府部分房源，涉及總房源達6000多套住宅。此外，濟南歷城控股集團、濟南高新控股集團、濟南市中控股集團等國資平臺旗下也有較多樓盤和土地，體量也都不小。

　　資金壓力與變現考量

　　雖然目前只有3個城市被曝出地方國資平臺大量甩賣房產現象，但實際情況恐怕遠不止于此。

　　“其他城市也有國資平臺出售房產現象，這部分房源成為房地產市場潛在供應。市場好的時候，大家都持有資產；市場差的時候，拋售資產，這與當前二手房掛牌量激增的邏輯是一樣的。”一位長期觀察房地產市場的企業人士稱。

　　鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示，過去兩三年房地產市場一直在下行，想賣房比較難。現在各地大規模救市下，市場活躍度在提高，對于國資平臺而言，也是趁現在行情把手中一些資產，尤其是不好的資產，加以處置和變現。將這些資產處置完后，他們可以拿著幾億元、幾十億元的回收資金進一步換倉和優化更優質資產，以獲得更好的收益。

　　另一種考量則是，通過變現房產補充流動性資金，緩解地方國資平臺資金壓力，尤其是一些小城市的城投平臺，面臨壓力較大，不得不出售這些房產以獲取現金。

　　上海證券交易所網站公開的一份聯合資信評估股份有限公司對濟南城投2023年跟蹤評級報告顯示，關注到公司資金支出壓力大、資產變現周期較長、整體債務負擔較重、短期償付壓力大等因素可能對公司信用水平帶來不利影響。

　　廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，地方國資拋售房產一方面源于市場下行壓力；另一方面，地方城投還承擔著各種基建、保障性住房等建設性任務，地方財政對其上繳利潤、資產保值增值的考核又在加強，對其而言有著變相資產的動機。

　　同時，“地方國資長期持有保障性租賃住房，確實運營收益太低，成本可能又太高。在市場好的時候，他們愿意做一些保障性住房租賃、長租房；市場差的時候更多的是想保障國有企業和城投正常運營，以及資產保值增值。”李宇嘉表示。

　　“樓市下行，各個政府平臺公司都在出售手中房子，防止國有資產出現貶值，對于購房者也是一個撿漏機會，因為一次性出售量大且部分房源性價比非常高，有能力的購房者可以選擇優質房源進行購買。”有受訪者這樣認為。