地產界“風向標”李嘉誠又有驚人舉動——低價拋售房產。
8月3日,長江實業集團(李嘉誠旗下地產旗艦)旗下新樓盤“親海駅II” 項目公布了首張價單,共132戶,每平方英尺價格為1.5萬港元(約合人民幣14.8萬元/平方米),均價回到7年前。
其中,最 便宜的開放式單位實用面積210平方呎(約合19.5平方米),扣除18%折扣后,折實售價為290萬港元,折實呎價13810港元(約合14.87萬港元/平方米)。這一售價較周邊二手房均價約便宜3成。
據報道,親海駅II地處油塘工業區,周圍已有不少樓齡4~17年的住宅,這些住宅平均尺價為親海駅II首批出售單位均價的97%~136%。
長江實業集團執行董事趙國雄形容,親海駅Ⅱ首批單位為“便宜到爆”。該項目價格被外界視為香港樓市“深水炸彈”,直擊二手房業主心理防線,甚至影響到了一江之隔的內地深圳樓市。
為何長江實業集團要折價售樓?
趙國雄表示,香港市民關注房屋問題,房屋政策是政府施政的重中之重,故發展商幫助市民上車,直言“不要賺盡、不用賺多”。
“媒體對此報道有點煽情,但無可否認是相當吸引的價格,相信可以帶動銷售。”長江實業集團主席李澤鉅表示,當市場普遍認為經濟向好和利率偏低時,樓價和地價都傾向上升,但目前市場認為經濟尚待復蘇,利息成本偏高,意味著價格將近見底,集團未來將繼續買入合適地皮。
協縱策略管理集團創始人黃立沖表示,“親海駅II” 項目的軟肋是周邊是工業用地,其他拿地開發商都沒有開發,交通設施不足。現在香港銀行同業拆息利率已經達到5點多,而平均租售比只有2%左右,導致買房者壓力非常大。
“現在的市場環境下項目要想賣得動,確實應該比周邊便宜20%~30%,這是一個務實的定價。香港樓市在美元加息周期下壓力確實非常大,這可能會導致物業價格,特別是豪宅價格普遍下跌。這種情況下,長實選擇通過降價銷售來吸引買家,也是一種常見的市場策略。”黃立沖表示。
一個值得注意的現象是,受疫情、移民潮等因素影響,香港納稅人口正在大量減少,這意味著購房需求或有所下降。
香港稅務局宣布,將于5月2日發出240萬張2022/23年度個別人士報稅表,個人報稅表數量比2021/22年度減少了約7萬張,創下9年新低。3年間累計減少約37萬張。這些人大部分在23~50歲之間,是購房主力人群,通過降價銷售來刺激需求,也是香港開發商們不得已的選擇。
“香港正在大量流失購買力,滿足香港優才和專才計劃的人群,要在7年后買房才不需要繳納印花稅,這部分人的承接購買力是不足的,剩下的有購房需求的大部分是低收入窮人。”黃立沖認為,長實集團7折賣樓事件,反映出當前香港樓市面臨的壓力和挑戰,尤其是像新世界等債務比較高的房企,確實需要降價套現資金。
這不是李嘉誠第一次降價賣房。今年3月,長江實業推出屯門飛揚第2期樓盤首張價單,折實呎價為11042港元至13972港元,最低呎價創周圍片區3年新盤新低,彼時這一舉動就被業內評價為“深水炸彈價”及“放血價”。
如今,降價行為再度出現,且打折力度更大,信號意義明顯。
“對于多元化發展,實力雄厚、資金來源多樣且抗周期性較強的長和系而言,很顯然打折賣房并非出于現金流或業績壓力,很可能出于對下一步經濟形勢變化趨勢和機會判斷的把握之下,為加快去化與回款的舉措。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為。
8月3日這一天,長江實業集團還披露了2023年中期業績報告。報告顯示,今年上半年,集團已確認物業銷售收入為82.46億港元,同比減少59.6%;收益為35.3億港元,同比減少56.2%,收益下滑嚴重。
香港特區政府財政司司長陳茂波曾表示,2022年,香港樓價(房價)累計跌逾15%。進入2023年后,香港金管局總裁余偉文稱,市場數據顯示,截至今年6月底,香港整體住宅樓價較2021年高位累計下跌13%。
“我對債務從來是如履薄冰。”李嘉誠曾經接受采訪時說過。據觀察,長江實業資產負債率長期維持在30%以內;當嗅到一絲風險時,其會少拿地或不拿地,并最終拋售資產。一邊賣賣賣,一邊買買買,也是李嘉誠家族近幾年來的經營常態。
“既然手中資產價格短期內可能不會上漲,且風險很大,不如套現繼續投資其他領域。因此,不排除長江實業通過減倉回收資產,將資金投資于其他回報率高于房地產的項目。”一位業內人士稱。
“對我來說,誰是趨勢才是我要考慮的,而不是空洞和虛假的道德說教。我只是一個商人,商人的首要目標是讓資本更安全,其次才是增值更快。”李嘉誠說。