丁祖昱：當前房地產市場的“四個確定性”與“兩個不確定性”

      近日，易居企業集團CEO、上海易居房地產研究院執行院長丁祖昱又就房地產市場的前景做出了判斷。

　　他在先后進行的易居沃頓PMBA-11標桿訪學活動和克而瑞·2023中國特殊資產（不動產）高峰論壇上，圍繞當前房地產市場變化與未來行業發展等熱點話題分享了最新觀點。

　　對4月份市場保持謹慎，全年銷售將樂觀止跌

　　政策方面，丁祖昱認為一季度處于真空狀態。未來限制性政策在二三線城市可能會全線退出，經濟扶持同步跟進，多管齊下助企紓困。

　　市場成交上，一二手房成交熱度明顯回升。一線成交繼續“高熱”，天津、南寧、長春、惠州等累計同比倍增。二手房市場，一季度住宅成交同比增58%，3月更是創下2021年以來新高。但供應量、掛牌量也相應增加，價格下跌，后期增長動能轉弱，供求關系即將失衡，所以對4月份市場要抱謹慎的態度。

　　土地市場方面，一季度土地成交規模受供應影響明顯縮量，成交量同去年相比達歷史新低。在丁祖昱看來，當前土地市場主要有四個特征：城市分化、區域分化明顯；優質地塊參拍靠“搶”；央國企領先，民企也在逐漸復蘇；土地選擇會高度集中。未來的土地市場將是“僧多肉少”，競爭更加激烈，但依舊是點狀回暖。

　　融資方面，行業面仍未回暖。一季度80家典型房企的融資總量為1620億元，環比下降19%，同比下降28%。雖然當前優質房企及白名單房企融資開閘，但行業面融資仍未有全面回暖，融資規模仍處于筑底階段。

　　在融資沒有改善的情況下，70%的房企不拿地，即使是拿地的房企，總量也不多。丁祖昱預測，2023年行業的銷售規模將樂觀止跌、弱復蘇，周轉放緩仍是目前的主旋律。

　　丁祖昱表示，這次行業調整是對過往20年供應、需求、房價、支付能力等各方面透支的內在結果。同時企業過度追求規模、過度金融化更是行業調整的核心原因。房地產是金融行業，但是做金融風控的房企還是非常少，所以最后把資產負債表做成了“負債表”。

　　“四個確定性”和“兩個不確定性”

　　基于上述分析與判斷，丁祖昱提出了行業未來的“四個確定性”和“兩個不確定性”。

　　四個確定性：

　　第一，資產價格不會上升。未來大趨勢資產價格回落，僅核心城市核心資產尚能保值增值，居民買房熱情下降。

　　第二，行業規模下臺階。土地成交規模、新房成交、二手房成交都會回落，行業規模將回到2015-2016年水平，且不會因單月回暖而發生趨勢性改變。

　　第三，城市聚焦和分化。不同城市間，核心一二線和三四線分化加?。煌粋€城市不同區域，如中心城區和遠郊的分化也會加劇。

　　第四，客戶需求收縮與調整。人口高峰已過、城鎮化速度放緩，長租替代作用等形勢的出現讓剛需下行成定局，且高端住宅購房已經開始回落。

　　兩個不確定性：

　　第一，脈沖型市場，波幅會收縮。第一次脈沖：1月下行，2月春節后復蘇，3月先增后降，4月緩步下行。第二次脈沖何時發生、發生在哪些城市，仍有待進一步觀察。

　　第二，點狀回暖和區域性復蘇有賴供求關系。新房和二手房皆是如此。新房：區域供求平穩或是供不應求，項目熱銷；區域供過于求，行情急轉直下，項目滯銷；二手房區域掛牌量下降，交易活躍度提升；掛牌量上升，交易周期延長。