樓市回暖可持續(xù)性待觀察，解讀央行最新發(fā)聲

　　4月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布4月LPR報價：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上月持平。

　　盡管LPR已經(jīng)連續(xù)8個月未做調(diào)整，但據(jù)機構(gòu)監(jiān)測，4月份百城首套房貸利率較上月出現(xiàn)微降，二套房貸利率與上月持平，銀行放款仍維持高速。

　　另一方面，雖然一季度房地產(chǎn)市場交易活躍性有所上升，信貸環(huán)境延續(xù)寬松。但從新房交易數(shù)據(jù)來看，4月份以來全國較多城市相比3月份有明顯下滑，尤其是三四線城市下行壓力略大，市場復(fù)蘇的可持續(xù)性仍待觀察。

　　央行貨幣政策司司長鄒瀾在近日舉行的一季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上表示，對樓市“既管冷、又管熱”。既支持房地產(chǎn)市場面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房價出現(xiàn)趨勢性上漲苗頭的城市及時退出支持政策。

　　首套房貸利率微降，信貸環(huán)境維持寬松

　　最近一段時間以來，隨著穩(wěn)定房地產(chǎn)政策效果的持續(xù)顯現(xiàn)，市場出現(xiàn)積極變化，交易活躍性有所上升。多項指標(biāo)與去年四季度相比出現(xiàn)邊際好轉(zhuǎn)，這在房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)上也有所反映。

　　根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，一季度個人住房貸款月均發(fā)放額約5900億元，比去年四季度多1900億元，與同期商品房銷售額的比值處于合理的區(qū)間。一季度開發(fā)貸款累計新增約5700億元，與同期商品房在建規(guī)模相比也處在比較高的水平。

　　據(jù)鄒瀾介紹，今年3月份新發(fā)放個人住房貸款利率4.14%，同比下降了1.35個百分點。另據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，4月百城首套主流房貸利率平均為4.01%，較上月微降1BP；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。此外，在放款周期方面，4月百城銀行平均放款周期為21天，與上月持平，保持2019年以來最快的放款速度。

　　去年年末，人民銀行、銀保監(jiān)會建立了新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機制，實現(xiàn)了因城施策原則下首套房貸利率政策的雙向動態(tài)靈活調(diào)整。根據(jù)央行統(tǒng)計，截至3月末，符合放寬首套房貸利率下限條件的城市有96個。其中，83個城市下調(diào)了首套房貸利率下限，這些城市執(zhí)行的下限與全國下限相比，大概低10到40個基點；12個城市取消了首套房貸利率下限。

　　根據(jù)貝殼研究院最新監(jiān)測，4月份包括淮安、馬鞍山、衢州、駐馬店、寶雞、常州、沈陽、贛州和蘭州在內(nèi)的9個城市首套房貸利率降低。截至4月18日，二線、三四線中已有近半城市首套房貸利率低于4.1%。

　　市場回暖的可持續(xù)性仍需觀察

　　今年以來，隨著信貸環(huán)境的持續(xù)寬松，確實為房地產(chǎn)市場復(fù)蘇添油助力。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月份商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，其中住宅銷售面積增長1.4%。商品房銷售額30545億元，增長4.1%，其中住宅銷售額增長7.1%。從數(shù)據(jù)上看，商品房銷售面積同比跌幅進一步收窄，商品房銷售額同比增幅回正，充分體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場回穩(wěn)向好的趨勢。

　　但房地產(chǎn)市場回暖的可持續(xù)性仍需要進一步觀察。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱近日表示，一季度一二手房的成交熱度明顯回升，但供應(yīng)量、掛牌量也相應(yīng)增加，所以對4月份的市場要抱一個謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　易居研究院近日發(fā)布的《2023年4月50城新房成交預(yù)測報告》顯示，2023年4月1-18日，全國50個重點城市新建商品住宅成交面積為1078萬平方米，環(huán)比3月1-18日增速為-30%。全國50個城市中，有44個城市呈現(xiàn)了環(huán)比下降態(tài)勢。

　　另外，從城市分類來看，三類城市均出現(xiàn)了環(huán)比下降態(tài)勢。根據(jù)易居研究院監(jiān)測，4月份全國50個一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積預(yù)計分別為257萬平方米、998萬平方米和542萬平方米，環(huán)比增速預(yù)計為-20%、-28%和-38%。

　　對此，易居研究院認(rèn)為，要更加重視二季度的住房交易行情，從各城市售樓處等反饋情況看，4月份市場熱度確實有所減弱。盡管今年房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的總趨勢不變，但需要關(guān)注動力減弱的新風(fēng)險，進一步為市場交易創(chuàng)造更好的環(huán)境，使市場復(fù)蘇基礎(chǔ)更加牢固。