樓繼偉：應盡快開展房地產稅試點

      業(yè)內一直關注的房地產稅問題，又有了新的消息。

　　財政部原部長樓繼偉近日在《比較》雜志發(fā)表《新時代中國財政體系改革和未來展望》一文指出，探討財政體系的未來發(fā)展需要問題導向，并提出可行的選擇方案。一是，建立適合作為地方稅的稅種；二是，化解和抑制地方隱性發(fā)債；三是，真正建立事權和支出責任相適應的制度。

　　而在地方稅的改革中，樓繼偉認為，房地產稅是最適合作為地方稅的稅種，在經濟轉為正常增長后應盡快開展試點。

　　房地產稅立法工作難點多，應盡快開展試點

　　樓繼偉在文章中表示，自2013年十八屆三中全會提出啟動房地產稅立法以來，立法工作的難點有很多，最大的難點是房地產如何估值。一般來說應以完全產權、交易不受限的住宅為估值基準。而現(xiàn)實中大量的住房產權不完整、交易受限。解決的辦法是以基準估值為基礎做適當?shù)拇蛘郏珕栴}十分復雜。還有其他諸多難點，導致該稅法探索了多年仍未正式成法。

　　2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定，為積極穩(wěn)妥推進房地產稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，授權國務院在部分地區(qū)開展房地產稅改革試點工作。當時，財政部部長劉昆在這一決定的草案說明會上就明確表示，由于房地產市場全國差異很大，實際情況十分復雜，房地產稅立法工作需要循序漸進、穩(wěn)妥推進，建議“先深化地方試點、再國家統(tǒng)一立法”。

　　2022年3月，財政部有關負責人就房地產稅改革試點問題接受新華社采訪時表示，房地產稅改革試點依照全國人大常委會的授權進行，一些城市開展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

　　樓繼偉稱，2021年10月全國人大常委會授權國務院在部分地區(qū)開展房地產稅改革試點，可以說是帶著問題探索。考慮到目前的經濟狀況，財政部對外宣布2022年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件，當然是實事求是的。

　　在樓繼偉看來，產權不完整、交易受限的確是房地產稅立法的最大難點。主要的難點在于城鎮(zhèn)與農村實行不同的土地制度。城鎮(zhèn)土地為全民所有，國家有用途管制規(guī)劃，包括容積率規(guī)范，城鎮(zhèn)企業(yè)和居民有權在國家規(guī)范之下自主按市場價格轉讓房地產，包括所關聯(lián)的土地使用權，相應的房地產估值比較簡單。農村土地為集體所有，農民對宅基地有使用權，但權利轉讓受限，只能在所在集體內部無償轉讓，可以規(guī)定對農民住房不征房地產稅。但農村集體土地沒有用途管制規(guī)劃，對宅基地和集體建設用地沒有容積率規(guī)范。相當多的宅基地上大量建造住房并轉租或轉賣出去，形成非法的“小產權房”。這些“小產權房”如何估值的確是難題，在試點中可以結合土地制度改革開展探，最終解決這一難題還需破解城鄉(xiāng)土地二元制度架構。

　　影響行業(yè)幾何？

　　由于2022年國內經濟面臨一定的下行壓力，房地產行業(yè)正值深度調整轉型期，并不是擴大房地產稅試點的好時機。但從長期看，基于推進稅制改革、調節(jié)收入分配，以及完善長效機制等需要，房地產稅落地只是時間問題。

　　那么未來一旦征收房地產稅，會否對市場需求和企業(yè)新建住房規(guī)模產生影響，一直以業(yè)都是業(yè)內關注的問題。

　　中國房地產業(yè)協(xié)會會長馮俊此前在接受《中國房地產金融》雜志專訪時表示，房地產稅增加了持有環(huán)節(jié)的稅負，在制度層面上，是完善房地產長效機制，促進房地產市場健康發(fā)展，是真正落實“房子是用來住的，不是用來炒的”。

　　從市場供求關系層面看，對二手房的供應，如果住房持有環(huán)節(jié)存在稅負，持有者就可能將閑置住房供應到租賃市場或者出售。就會增加租賃住房和二手房市場的供應，減少空置，促進供需矛盾緩解。對于新房市場，如果房地產稅的制度設定起征點，那就對居住消費需求基本沒有影響。對投資需求而言，房地產稅會增加持有環(huán)節(jié)成本，改變投資預期，滿足居住消費需求的供應量會增加，改善住房市場供求關系，更有利于促進住房屬性的回歸。

　　而對于企業(yè)新建住房的規(guī)模，在馮俊看來，如果判斷居住消費需求尚未得到滿足，住房建設規(guī)模就仍會保持增長態(tài)勢。反之，因為投資需求的最終目標還是要形成投資收益。如果居住消費需求已經得到滿足，投資需求只會使市場風險加劇。所以，根本的問題是對需求的判斷。

　　同樣，馮俊會長在近期舉辦的“2023房地產TOP500測評成果發(fā)布會”上強調，房地產企業(yè)可持續(xù)發(fā)展需要具備四種能力。其中之一，就是要識別需求變化的能力。決定一個行業(yè)規(guī)模的根本動力是需求，房地產企業(yè)的發(fā)展，產品和服務的改進，必須要能夠識別需求的變化，否則就很難適應市場。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進則對中房網(wǎng)表示，房地產稅的改革和房地產市場復蘇的政策框架并不矛盾，兩者主要是從中長期和短期角度入手。此次房地產稅的相關觀點，雖然不屬于嚴格意義上的官方政策，但也具有很多啟發(fā)意義。至少說明，房地產稅的問題，在當前依然是一個重要的問題，尤其是會與經濟復蘇、房地產回暖等大環(huán)境掛鉤。這也啟發(fā)我們要從房地產長效機制、新發(fā)展模式等角度入手，把房地產稅的內容一直作為重要的思考點。