商品房質(zhì)量保修問題多！盧天錫發(fā)聲

      全國兩會即將召開之際，住房問題成為住建領(lǐng)域代表、委員們關(guān)注的焦點話題。

　　全國政協(xié)委員、江西省政協(xié)副主席、民進(jìn)江西省委會主委、江西省住建廳廳長盧天錫今年準(zhǔn)備提交《關(guān)于完善商品房質(zhì)量保修制度的提案》。

　　商品房工程質(zhì)量事關(guān)百姓切身利益，是工程質(zhì)量工作的重中之重。近年來，隨著商品房市場快速發(fā)展，人民群眾住房條件持續(xù)改善，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保修責(zé)任落實不到位，住房質(zhì)量及其保修問題日益困擾著百姓生活，成為影響人民群眾安居樂業(yè)的“煩心事”“揪心事”。

　　盧天錫認(rèn)為，究其原因，主要在于商品房質(zhì)量保修制度方面存在兩個堵點難點問題：

　　一是質(zhì)量保修責(zé)任明確，但建設(shè)單位責(zé)任落實“缺位”。

　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任”。《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定“建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任”。上述規(guī)定對商品房質(zhì)量保修責(zé)任作了明確的劃定。

　　但實際工作中，經(jīng)常出現(xiàn)建設(shè)單位“有責(zé)不擔(dān)”、質(zhì)量保修責(zé)任落實不到位的情況。有的建設(shè)單位因在項目地沒有新的開發(fā)建設(shè)項目，已撤場甚至項目法人單位已結(jié)算、注銷，“找不到人”；有的建設(shè)單位消極應(yīng)對，問題反復(fù)修、反復(fù)有，或寄希望于將質(zhì)量問題拖過保質(zhì)期，造成業(yè)主訴求無法及時解決；有的項目主體工程和精裝修工程不是同一家施工單位，出現(xiàn)墻面開裂、漏水等質(zhì)量問題時，建設(shè)單位不履責(zé)，施工單位之間相互推諉責(zé)任；有的業(yè)主因無法直接聯(lián)系到建設(shè)單位責(zé)任人或?qū)こ藤|(zhì)量問題法律責(zé)任主體不了解，將責(zé)任歸咎于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以維修不到位為由拒繳物業(yè)費(fèi)，引發(fā)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾糾紛。

　　二是質(zhì)量保修責(zé)任及其對應(yīng)的法律責(zé)任內(nèi)容“錯位”。

　　《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》明確了施工單位不履行保修義務(wù)或拖延履行保修義務(wù)的法律責(zé)任，但該保修義務(wù)側(cè)重于施工單位對建設(shè)單位履行保修義務(wù)。購房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房交易合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》，相對購房人而言，不直接與施工單位產(chǎn)生合同關(guān)系，保修責(zé)任主體應(yīng)為建設(shè)單位，但《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)對建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或拖延履行保修義務(wù)進(jìn)而侵害購房人權(quán)益情況，并未設(shè)置相應(yīng)行政處罰的法律責(zé)任條款，房地產(chǎn)行政主管部門在處理有關(guān)問題時顯得“無力”。

　　盧天錫認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步壓實建設(shè)單位質(zhì)量保修責(zé)任，落實相關(guān)市場經(jīng)營體保修義務(wù)，維護(hù)購房人合法權(quán)益，他建議：

　　首先要建立房屋建設(shè)工程質(zhì)量潛在缺陷保險制度。

　　由建設(shè)單位在商品房預(yù)售前購買房屋質(zhì)量保險，與保險公司簽訂書面保險合同，明確承保機(jī)構(gòu)、保險內(nèi)容、保險期限、理賠流程等投保信息，作為購房合同附件，經(jīng)鑒定為保修責(zé)任范圍內(nèi)建設(shè)工程質(zhì)量問題的，可由業(yè)主或委托的第三方直接維修，有關(guān)費(fèi)用依據(jù)保險合同向保險公司索賠，以市場化、法治化方式落實建設(shè)單位質(zhì)量首要責(zé)任，切實維護(hù)購房人合法權(quán)益。

　　其次要推行物業(yè)質(zhì)量保修金制度。

　　將現(xiàn)行建設(shè)單位依據(jù)建設(shè)工程承包合同從工程款中預(yù)留的質(zhì)量保修金，交由物業(yè)行政主管部門監(jiān)管，由主管部門以物業(yè)服務(wù)區(qū)域為單位設(shè)立物業(yè)質(zhì)量保修金專戶，物業(yè)保修期限內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修義務(wù)且經(jīng)鑒定為保修責(zé)任范圍內(nèi)建設(shè)工程質(zhì)量問題的，可由業(yè)主委員會或委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修，費(fèi)用從物業(yè)質(zhì)量保修金專戶中列支。

　　最后還要完善建設(shè)單位有關(guān)法律責(zé)任內(nèi)容。

　　落實建設(shè)單位質(zhì)量問題“首要責(zé)任”，在《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)中增設(shè)建設(shè)單位拒不履行或拖延履行質(zhì)量保修義務(wù)的法律責(zé)任條款，明確違法成本，解決建設(shè)單位“有責(zé)不擔(dān)”“有令不行”問題，為監(jiān)管部門維護(hù)購房人權(quán)益、協(xié)調(diào)處理相關(guān)質(zhì)量問題信訪投訴提供更有力的支撐。