“三線四檔”面臨調整，房企頭上的“緊箍咒”有望松一松

       房企持續兩年的降杠桿大潮，或許將面臨輕微調整。

　　1月13日，據新華社報道，為貫徹落實中央經濟工作會議部署，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，有關部門起草了《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》(以下簡稱“行動方案”)。此后市場消息稱，相關主管部門將對執行了約兩年的“三線四檔”做出微調。

　　針對房地產資產負債表數據而設置的“三線四檔”規定起始于2020年底，在過去兩年間，房企為達成相關規定，集體進行了主動或被動降杠桿的戰略調整。許多房企通過減少借債、控制拿地等措施優化資產負債表，直到2021年整個行業的杠桿率大體上呈下降趨勢；但2022年以來，受疫情反復、斷供等因素影響，房企銷售大幅下滑，回款及現金持有下滑明顯，“踩線”房企有擴容趨勢。

　　業內受訪專家認為，此次“三道紅線”標準將迎來微調，預計紅線的要求不會變，可能會和貸款集中度一樣，延長或者設置過渡期，弱化不同檔位，對債務增長的容忍度提高，對拿地、對現金流的要求也會下降。如此一來，部分企業會有一定的加杠桿空間。

　　“踩線”房企有擴容趨勢

　　自2020年開啟試點以來，“三線四檔”已成為房企經營的重要參考指標。

　　所謂“三線四檔”，即2020年8月住建部、央行召開重點房地產企業座談會，會上提出三個監管要求：剔除預收款的資產負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現金短債比不得小于1倍。

　　根據“三道紅線”踩線條數，房企被分成“紅、橙、黃、綠”四檔管理，每降低一檔，有息負債規模增速上限增加5%，綠檔位置的房企，有息負債年增幅也不得超過15%。

　　按照監管要求，從2021年1月1日起，房企正式進入降杠桿測試期；到2023年6月底，試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標，2023年底所有房企實現達標。

　　自此，降檔降速、減債減負成為房企經營的主旋律。據億翰智庫總結，房企降杠桿的核心即“少進少出、多進多出”，前者指少借債、不借債、少拿地、不拿地；后者指多回款、多賣資產、多引入資金、多還債；通過一進一出的強管控，為負債減少、杠桿下降騰挪空間。

　　在這一過程中，不少房企達到“綠檔”標準，財務數據實現優化。但受宏觀環境及行業影響，“三道紅線”的執行過程中也出現了些許問題。

　　一是金融機構的過度收縮問題。2021年10月15日，央行金融市場司司長鄒瀾曾表示，近期個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，出現了一致性的收縮行為，房地產開發貸款增速出現較大幅度下滑，這種短期過激反應是正常的市場現象。

　　但同時，部分金融機構對30家試點房企“三線四檔”融資管理規則存在一些誤解，對要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款后，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業資金鏈緊繃。

　　另一方面，隨著房地產行業整體行情下滑，房企的降杠桿進程也受到一定影響。

　　據克而瑞統計，從樣本房企分檔情況看，自2021年中期起，踩線房企數量明顯增多，綠檔房企于2022年上半年占比從年初的42%下降至32%；而黃、橙、紅三檔房企占比均有抬升，其中紅檔房企更是逐年占比上升，從2021年中的7%不斷提升至2022年中的17%。

　　“受2022年上半年疫情反復、斷供等因素影響，房企銷售大幅下滑，銷售回款急劇降低，從而現金持有下滑明顯。”克而瑞稱，樣本房企的加權凈負債率較期初抬升了約6.5 pct至67%；非受限現金短債比僅為1.10，較期初下降了16%。如果考慮到預售監管資金，房企償債能力更不容樂觀。

　　基于上述行業走勢，去年已開始出現微調“三道紅線”的業內建議。

　　人民銀行調查統計司原司長盛松成曾于去年4月建議，在不改變去杠桿政策目標下，適當延長去杠桿周期，包括適當調整三道紅線和貸款集中度考核要求，為行業應對疫情爭取時間。“對三道紅線不達標的房地產企業，可以考慮按當前的指標維持6個月不上升的前提下繼續提供貸款。”

　　北京大學國家發展研究院院長姚洋也曾于去年表示，建議調整“三條紅線”政策。“房地產行業本身具有高負債性質，一下子斷供當然會倒掉。真正失敗的房企是因為多元化經營，把房子建設資金用去造車、做風投，真正做房地產的并不會出現很大問題。”

　　債務增長上限或將優化

　　為助力房企風險化解，去年年初曾有市場消息稱，銀行已告知一些大型優質房企，針對出險企業項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三條紅線”相關指標。

　　到如今，多位受訪人士向第一財經指出，在房企當前的處境下，“三道紅線”已經慢慢淡化，對房企的限制作用也有所弱化。“好久都沒人提‘三道紅線’了，”某TOP20房企人士向記者表示，但形式上每個月的數據都還要向監管機構上報，預計《行動方案》將對數據指標有所放松。

　　不過，“三線四檔”仍是金融機構對房企的重要評判標準。有長期跟蹤房地產板塊的券商投行部人士認為，如果《行動方案》后續落實，或可為銀行等金融機構向房地產行業提供支持掃清障礙。

　　“近期許多銀行與房企簽訂了額度龐大的戰略授信合作，但都是雷聲大雨聲小。”上述券商投行部人士表示，銀行可能會以房地產貸款集中度已經比較高等為由延緩落地。《行動方案》若將相應限制指標予以放松，可在一定程度上打消金融機構顧慮，并促使其能更快落實對房企相應的支持。

　　申萬宏源房地產行業分析師袁豪認為，完善針對30家試點房企的“三線四檔”規則，表明后續“保主體”范圍或將進一步擴大，并且“四檔”房企債務增長上限或將優化、尤其是綠檔房企在負債端或有更大擴張空間，后續綠檔房企拿地或更將積極，助力銷售穩增。

　　值得一提的是，《行動方案》表示，主要針對專注主業、合規經營、資質良好的優質房企，沒有具體名單，金融機構可自主把握。業內認為，沒有具體名單，意味著對支持企業的范圍也在擴大。“沒有白名單，我們可以再努力爭取更多支持。”有試點房企人士表示，“我們跟銀行的關系還是挺鐵的。”

　　上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進認為，房貸集中度和三道紅線將繼續落實，總的改革思路依然符合房地產金融管理長效機制，但是會結合短期和中長期做工作。目前會強調短期方面的救急政策，所以房貸集中度和三道紅線會有放松做法，或有緩沖操作。

　　中指研究院企業研究總監劉水表示，合理延長房地產貸款集中度管理制度過渡期，房企“三線四擋”規則完善參數設置，將給予房企寬松的融資環境，減小融資及債務壓力。一方面，延長房地產貸款集中度管理制度過渡期，減少銀行的信貸約束，為銀行對房地產融資支持提供寬松的條件。另一方面，根據行業實際情況，靈活調整完善“三線四擋”參數設置，降低對房企的要求，能減少房企經營、融資及債務壓力。

　　除了完善“三線四檔”規則，在1月13日新華社發布的行動方案中，還有優化政策激活合理需求，加大保交樓力度，設立全國性金融資產管理公司(簡稱AMC)專項再貸款，設立1000億元住房租賃貸款支持計劃，推動存量融資合理展期，調整優化并購重組、再融資等措施。

　　民生證券認為，金融端政策的決心和力度大于需求端，當前與其期待需求端政策能刺激銷售，不如相信潛在順序可能是優質房企完成配售后，投資拿地先有起色，進而帶動銷售顯著變化，房企違約、保交付等難題也能隨之逐步化解。

　　國金證券認為，“資產激活”與保交樓行動目標一致，盤活房企資產，維持項目正常運轉；“負債接續”或通過發債增信、提高授信、債券置換等方式推進；“權益補充”即股權融資支持，改善房企資產負債表狀況；“預期提升”是行業復蘇的持續動力，關鍵在于銷量和房價的穩定 。在供給側股債融資持續支持、需求側寬松預期加大力度的背景下，尚未出險的民營房企有或更大的彈性。