支持住房改善 推動(dòng)房地產(chǎn)供給側(cè)改革

       中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議作出“要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”“支持剛性和改善性住房需求”等一系列部署。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在接受媒體專訪時(shí)表示，要大力支持剛性和改善性住房需求。

　　在住房短缺問(wèn)題解決后，居民對(duì)居住質(zhì)量會(huì)有更高要求。2021年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為64.72%，距離72%左右的快速城鎮(zhèn)化發(fā)展頂峰還有8個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)一段時(shí)期我國(guó)仍然處于快速城鎮(zhèn)化發(fā)展階段，改善型住房需求、人口凈流入城市的住房剛性需求和老齡化居住需求仍將持續(xù)增加。

　　改善性住房需求 體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的紅利

　　從國(guó)際比較來(lái)看，人均住房面積與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相關(guān)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高人均住房面積越大。根據(jù)世界銀行劃分的收入標(biāo)準(zhǔn)，不同收入國(guó)家人均居住面積分別為：低收入國(guó)家8平方米、中低收入國(guó)家17.6平方米、中等收入國(guó)家20.1平方米、中高收入國(guó)家29.3平方米、高收入國(guó)家31平方米。一國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，也會(huì)帶來(lái)人均居住面積逐步增加，例如，1960年~1990年日本人均GDP由478美元增加至25359美元，同時(shí)期日本人均居住面積每5年平均增加2.4平方米，年均增加大約0.5平方米。

　　初步估算，2021年~2030年，我國(guó)由經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入增加帶來(lái)的城鎮(zhèn)家庭戶住房改善性需求年均約為7.2億平方米，比2011年~2020年年均數(shù)量增加30%，在新增城鎮(zhèn)住房總需求中的占比超過(guò)50%，中長(zhǎng)期小房換大房、舊房換新房的改善性需求將成為主要構(gòu)成。另外，改善性住房需求不僅僅體現(xiàn)在住房面積的增加方面，還體現(xiàn)在對(duì)住房品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境、居住服務(wù)等方面的需求持續(xù)增加。

　　人口凈流入城市 住房剛性需求持續(xù)增加

　　從城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律看，中長(zhǎng)期人口向大城市集聚的趨勢(shì)不會(huì)改變，大城市和都市圈人口凈流入城市的住房剛性需求將持續(xù)增加。

　　根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)分析，2020年人口流入地區(qū)家庭戶居住面積相對(duì)較小，租賃住房比例高，多數(shù)城市未達(dá)到“人均一間”的住房水平。在流動(dòng)人口中占比最高的是新市民、青年人，大部分租房居住，居住水平較低。增加大城市保障性租賃住房供給，加強(qiáng)長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)，推動(dòng)租購(gòu)并舉，可以幫助新市民、青年人實(shí)現(xiàn)安居樂(lè)業(yè)。

　　老齡化居住需求 將持續(xù)快速增加

　　當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲及以上人口占比超過(guò)7%、14%、21%時(shí)，意味著進(jìn)入老齡化社會(huì)、中度老齡化階段和重度老齡化階段。2000年我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，近10年老齡化進(jìn)程明顯加快，2021年65歲及以上人口2億人，占全國(guó)人口的比例為14.2%，已經(jīng)進(jìn)入中度老齡化階段。按目前的老齡化速度估計(jì)，2025年65歲及以上的老年人口將超過(guò)2.2億人，占總?cè)丝跀?shù)量的比重在16%左右，2035年我國(guó)將進(jìn)入重度老齡化階段，老年人口數(shù)量將會(huì)達(dá)到3.1億，適老化住宅需求量大并將持續(xù)快速增加。巨大的老齡化居住需求面臨著集中式養(yǎng)老設(shè)施不足問(wèn)題，也面臨著社會(huì)服務(wù)、養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施、居家養(yǎng)老設(shè)施難以滿足要求的現(xiàn)狀。

　　中長(zhǎng)期內(nèi)，要支持住房改善，推動(dòng)房地產(chǎn)供給側(cè)改革，在不斷滿足人民群眾對(duì)美好居住向往的同時(shí)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。重點(diǎn)考慮新市民和青年人、老年人住房問(wèn)題，更大力度支持住房改善性需求，開(kāi)展城市更新，推進(jìn)房地產(chǎn)存量市場(chǎng)發(fā)展，提高物業(yè)管理水平，加強(qiáng)美好社區(qū)和美好城市規(guī)劃設(shè)計(jì)管理等，將推動(dòng)目前單純以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)為主的業(yè)態(tài)，加速向包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資建設(shè)和經(jīng)營(yíng)、存量房地產(chǎn)的租賃經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、中介服務(wù)業(yè)等在內(nèi)的綜合業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變，形成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。