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中央發(fā)布擴內(nèi)需戰(zhàn)略:住房消費是重要抓手

2022-12-16 | 中房網(wǎng)

       現(xiàn)階段,擴內(nèi)需成為拉動經(jīng)濟恢復的關(guān)鍵點,而住房消費將是重要抓手。

  12月14日,中共中央、國務院印發(fā)《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》(以下簡稱“綱要”)。綱要提出,堅定實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略、培育完整內(nèi)需體系,是加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局的必然選擇。

  這份綱要中,對于房地產(chǎn)方面著墨頗多。其中提到,促進居住消費健康發(fā)展;堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,加強房地產(chǎn)市場預期引導,探索新的發(fā)展模式,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制;支持居民合理自住需求,遏制投資投機性需求。

  為深入貫徹落實擴內(nèi)需戰(zhàn)略,12月15日,國家發(fā)展改革委印發(fā)了《“十四五”擴大內(nèi)需戰(zhàn)略實施方案》,再一次強調(diào),要全面促進消費,加快消費提質(zhì)升級;住房方面,促進居住消費健康發(fā)展。

  這些重磅政策釋放出的信號是,房地產(chǎn)仍將是中國最大的內(nèi)需之一,剛性需求、改善性需求、住房租賃需求將是政策重點支持的方面。

  “盡管房地產(chǎn)市場短期運行遇到了不小困難,但隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展,未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍有很大發(fā)展空間,預計到2035年我國房地產(chǎn)市場將步入平穩(wěn)發(fā)展階段。”植信投資研究院資深研究員馬泓表示。

  促進居住消費健康發(fā)展

  擴大內(nèi)需作為國家戰(zhàn)略被首次提出,是在1998年應對亞洲金融危機之際。2008年,針對國際金融危機的沖擊,黨中央再次提出“把擴大內(nèi)需作為保增長的根本途徑”,出臺以大規(guī)模增加政府投資為主要內(nèi)容的一攬子計劃,穩(wěn)定了市場預期,使經(jīng)濟迅速觸底反彈。

  現(xiàn)在,中央再一次制定擴大內(nèi)需規(guī)劃綱要,與此前不同的是,這次是著眼于未來十幾年的中長期規(guī)劃綱要,并被定義為“促進中國經(jīng)濟社會長遠發(fā)展和長治久安”的一部文件,可見高層對擴內(nèi)需之重視。

  擴大內(nèi)需戰(zhàn)略在黨的二十大報告中也被反復強調(diào)。二十大報告提出,“把實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機結(jié)合起來”。

  廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,3年疫情加上“三期疊加”(增速換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期)影響下,國內(nèi)以消費為主的內(nèi)需基礎(chǔ)受到一定沖擊,社會消費能力、潛力和預期均受到了挫傷。因此,國家要推動一攬子促進內(nèi)需的戰(zhàn)略。

  社會總需求由消費需求、投資需求和出口需求構(gòu)成,其中消費和投資為內(nèi)需,出口為外需。在外需走弱背景下,消費和投資成為拉動內(nèi)需的關(guān)鍵。

  國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,1-11月份,社會消費品零售總額同比下降0.1%,其中,11月份,社會消費品零售總額同比下降5.9%,已連續(xù)3個月下降。消費恢復乏力已成為制約中國經(jīng)濟平穩(wěn)復蘇的重要因素,提振消費以恢復國民經(jīng)濟勢在必行。

  在這份綱要中,中央明確指出“促進居住消費健康發(fā)展”,要堅持“房住不炒”定位,加強房地產(chǎn)市場預期引導,支持居民合理自住需求,遏制投資投機性需求,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

  可見,“房住不炒”仍將是2022年-2035年房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào),投資投機性需求仍是被遏制和打擊的對象。擴大內(nèi)需的政策也要在“房住不炒”政策下推動。

  李宇嘉表示,從2008年金融危機以來,由于城鎮(zhèn)化快速推進,擴大內(nèi)需就不能偏離房地產(chǎn),甚至從貢獻來看,房地產(chǎn)可謂是最大內(nèi)需。要滿足居民對美好生活的訴求,更不能偏離房地產(chǎn)。在衣食住行中,當前“衣食行”都解決的較好,唯獨“住”還存在較大差距。

  目前我國人均住房面積超過41平方米,人均擁有1.06間房屋,戶均擁有1.1套住房。這意味著,高收入人群換房需求、資產(chǎn)配置需求均在減弱。因此,“此次國家發(fā)布的戰(zhàn)略,沒有像2008年那樣更多強調(diào)如何促進商品房購置需求,而是只提了支持居民合理自住需求,包括剛性需求、改善性需求等,更多的是推動供給側(cè)改革。”李宇嘉說。

  “加強房地產(chǎn)市場預期引導”的提法,在中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜看來,說明當前房地產(chǎn)市場預期仍然不穩(wěn),供需兩端市場信心不足,強化預期引導,或更有利于市場情緒修復。

  從數(shù)據(jù)看,住房需求端仍處于疲軟態(tài)勢。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,1-11月份,全國商品房銷售面積同比下跌22.3%,跌幅繼續(xù)保持在高位;銷售金額同比下跌26.6%,比1-10月份擴大了0.5個百分點。

  房地產(chǎn)投資端亦不斷下滑,并持續(xù)對經(jīng)濟增長造成拖累。1-11月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下滑9.8%;全國房企土地購置面積同比下滑53.8%,均繼續(xù)處于惡化狀態(tài)。

  租賃住房是重要發(fā)展方向

  這份綱要中,發(fā)展住房租賃市場也被寫入擴內(nèi)需重要范疇。

  綱要提出,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

  完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策,以人口凈流入的大城市為重點,擴大保障性租賃住房供給。

  因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。完善長租房政策,逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權(quán)利。

  綱要還提出,健全住房公積金制度;推進無障礙設(shè)施建設(shè),促進家庭裝修消費,增加智能家電消費,推動數(shù)字家庭發(fā)展。

  這些也被認為是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容。

  李宇嘉表示,此次戰(zhàn)略更多強調(diào)租購并舉、住房保障、公積金等,目的是讓3億新市民、城市無房戶有能力支付住房需求,先租再買、漸次遞進,從而在未來升級到商品房需求。通過供給側(cè)改革,以適應需求端的變化,讓供應匹配需求,需求牽引供給,供需才能在高位上平衡,房地產(chǎn)才能穩(wěn)定。

  陳文靜表示,近幾年針對租賃市場的支持政策已經(jīng)在全方位跟進,未來有望進一步完善,特別是保障性租賃住房的配套政策和資源有望更好地落位,長租房租購同權(quán)的相關(guān)政策亦有望實質(zhì)性落位。值得注意的是,租賃市場發(fā)展有地區(qū)側(cè)重,以人口凈流入的大城市為重點,這部分地區(qū)租賃需求旺盛,未來租賃市場的發(fā)展空間才會更大。

  綱要還提出,培育城市群和都市圈。推進成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈等城市群建設(shè);完善大中城市宜居宜業(yè)功能,支持培育新生中小城市。推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)。優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟布局,深入推進西部大開發(fā)、東北全面振興、中部地區(qū)崛起、東部率先發(fā)展,支持欠發(fā)達地區(qū)、革命老區(qū)等特殊類型地區(qū)加快發(fā)展。在高質(zhì)量發(fā)展中促進共同富裕。

  在業(yè)內(nèi)人士看來,房地產(chǎn)擴內(nèi)需細分領(lǐng)域很多,對房企而言都是機遇所在。盡管房地產(chǎn)市場規(guī)模總量已見頂,但結(jié)構(gòu)性機會仍在,人口、產(chǎn)業(yè)等資源集聚的地區(qū),未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展機會或?qū)⒏蟆?/p>


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