首套房貸利率下限降至4.1%：購房成本繼續(xù)下降，有望提升樓市活躍度

       5年期以上LPR迎來年內(nèi)第三次調(diào)整。

　　中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.65%，下調(diào)5個基點(diǎn)，5年期以上LPR為4.3%，下調(diào)15個基點(diǎn)。

　　累計來看，今年以來，1年期LPR和5年期以上LPR累計分別下調(diào)15個基點(diǎn)和35個基點(diǎn)。其中，今年5月，5年期以上LPR宣布下調(diào)15個基點(diǎn)至4.45%，創(chuàng)下LPR實行以來最大降幅。此番，5年期以上LPR再次下調(diào)15個基點(diǎn)。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，2022年截至8月，5年期以上LPR共計下調(diào)35個基點(diǎn)，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR之后降息力度最大的一年。

　　對房地產(chǎn)市場而言，更能反映按揭貸款利率走向的即是5年期以上LPR。作為房貸報價的參考基準(zhǔn)，5年期以上LPR的調(diào)整影響到購房者的房貸，即LPR下行意味著月供額度降低，也就是購房成本有所降低。

　　按照規(guī)定，新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按8月22日5年期以上LPR為4.3%)；二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)(按8月22日5年期以上LPR計算為4.9%)。

　　此次，5年期以上LPR再下調(diào)，在業(yè)內(nèi)看來“符合市場預(yù)期”。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次LPR再下調(diào)符合市場預(yù)期，此前MLF降息，使得大家對于此次降息動作不會意外。但降息15個基點(diǎn)，略超出預(yù)期，充分說明進(jìn)一步降低中長期資金成本的導(dǎo)向和迫切性。

　　以100萬元貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在利率調(diào)整前，首套個人住房LPR為4.45%，此時月供額為5037.19元。此次利率調(diào)整后，5年期以上LPR為4.3%，此時月供額為4948.71元。以此計算，月供額減少了約88.48元，貸款總利息減少約3.19萬元。

　　從今年以來5年期以上LPR累計下調(diào)情況看，相等條件下，月供額減少約207.66元。

　　58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟指出，此次5年期LPR調(diào)整是今年的第三次調(diào)整，在疊加前兩次的降息之后，購房者的貸款支出將會出現(xiàn)明顯的減少，促進(jìn)購房需求的入市，有利于房地產(chǎn)市場的筑底回暖。對于存量房貸客戶而言，其貸款利率調(diào)整多會在下一計息年度體現(xiàn)。

　　盤古智庫高級研究員江瀚指出，從當(dāng)前的LPR下降幅度看，短期LPR下降較少，長期LPR下降的比較多，也能代表當(dāng)前整體市場預(yù)期，是推動整個市場的利率向著更加合理化的方向發(fā)展，所以呈現(xiàn)出長短期不同的下降安排。

　　從對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度分析，江瀚認(rèn)為，對于房地產(chǎn)市場的影響，特別是房貸市場的影響是非常深遠(yuǎn)的。對于還房貸的人而言，LPR的下降能夠下調(diào)整體基準(zhǔn)利率，能夠讓還房貸的人整體還貸壓力降低，從而有助于提高可支配收入水平。而對于購房市場來說，LPR的下降，能夠刺激購房市場的剛性需求，提升樓市的活躍度，促進(jìn)更多的剛需購房者進(jìn)一步進(jìn)入市場。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也提到，這次降息對剛性需求和改善型需求、換房需求，都有比較大的促進(jìn)作用。

　　值得一提的是，目前，多地落實差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，多地首套房貸利率已下調(diào)至4.25%。

　　今年5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》提出，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

　　隨后，多地房貸利率在4.45%的基礎(chǔ)上隨之下調(diào)，包括新疆、青海西寧、安徽蚌埠、江西九江、江西宜春、江蘇蘇州、天津、河南鄭州、山東青島、山東濟(jì)南、內(nèi)蒙古呼和浩特、河北唐山、江蘇南通、廣東惠州等地的首套房貸利率降至4.25%。

　　貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，本次5年期以上LPR下降至4.3%，首套房貸利率下限將調(diào)整為4.1%，二套房貸利率下限降為4.9%，后期銀行對于首套、二套房貸的降息空間再擴(kuò)大。

　　劉麗杰認(rèn)為，8月地方樓市支持政策進(jìn)一步加碼。當(dāng)前多數(shù)城市購房低門檻且低利率、低首付，需求端的政策環(huán)境整體寬松，有助于提振市場預(yù)期。后期供給端的切實改善，如新房項目有序復(fù)工和交房、房企債務(wù)風(fēng)險的化解加快推進(jìn)等，是從根本上修復(fù)市場預(yù)期的關(guān)鍵。