封堵套取漏洞 多地收緊商品房預售資金監管

      近期，全國多地發生的購房者“強制停貸”事件，將商品房預售資金監管漏洞暴露于日光燈下，各地迅速展開“堵漏”行動。

　　中國房地產報記者注意到，在各地近日出臺的商品房預售資金監管新規中，大多對資金入賬及提取作出明確要求，并劃定政府、銀行、開發商三方責任。

　　8月3日，“長沙發布”公眾號發布消息稱，長沙市住建局發布了加強商品房預售資金監管新規，將對全市商品房預售資金采取“全額全程、流向流量、監測監管”方式，強化“政府監控、銀行監管”模式，保證資金“留在項目、留在當地”，優先用于項目建設，以保障項目竣工交付。

　　8月2日，東莞市住建局發文要求，將購房款直接存入相應房屋的商品房預售資金監管子賬戶，開發企業不得以其他任何形式私自截留、收存購房款。

　　日前，青島市亦發出通知，要求“所有樓盤封頂后銀行再發放按揭貸款”，工商銀行、建設銀行、農業銀行等已開始執行。

　　一時間，各地對于商品房預售資金監管紛紛拉響“緊箍咒”。

　　“對于預售資金監管該緊的地方要緊、該松的地方要松，比如預售資金一定要存入監管賬戶，按照工程進度提取預售資金，賬戶余額一定不能低于工程款額度等，這些應該緊；但又不能管死，地方上不能為了保交樓超額監管，不能讓預售資金趴在賬戶上動不了。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

　　多城發布預售資金監管新規

　　所謂商品房預售資金監管，是指由房地產行政主管部門會同銀行，對商品房預售資金實施第三方監管，房地產開發企業須將預售資金存入銀行專用監管賬戶。商品房預售資金是房地產開發企業的重要現金流來源，也是項目建設的重要資金來源。

　　過去20多年，商品房預售制推動了我國房地產市場快速發展。但因預售資金被挪用而引發的樓盤爛尾無法交付、拖欠建筑商、供應商款項等問題也頻繁曝出，這也成為此輪交付風波中的一大焦點。

　　對此，各地紛紛出臺補漏舉措。據記者統計，7月以來，成都、深圳龍崗區、汕頭、河北滄州、西安、內蒙古錫林郭勒盟、安徽滁州、杭州、嘉興、鄭州、九江、瀘州、荊門、青島、東莞、長沙、紹興、云南勐臘等近20個城市均有加強預售資金監管動作。

　　這些“堵漏”舉措主要體現在三個方面：一是明確開發商和銀行主體責任，明確預售資金須存入專用監管賬戶；二是加強支出管理，將資金撥付節點與項目進度掛鉤，?？顚Ｓ?，并嚴格執行重點監管資金額度認定標準；三是依據企業信用評級實行差異化監管。

　　在重點監管資金額度認定方面，西安市住建局規定，商品房項目完成主體結構驗收前，累計使用重點監管資金不得超過總額的50%。

　　長沙市住建局規定，重點監管資金額度為預售資金總額的20%；主體驗收后，重點監管額度不得低于預售資金總額的10%；房屋竣工驗收備案后，方可解除全部預售資金的監管。

　　浙江紹興市鏡湖新區開發建設辦公室8月3日發布通知，明確重點商品房項目預售資金監管專戶余額達不到剩余工程預算清冊總額的130%，由項目工作專班辦公室將相關情況書面函告人民銀行、銀保監分局、預售資金日常管理行政部門督促整改，并就資金支付管理提出相應措施。

　　云南省勐臘縣規定，預售資金監管額度內的資金應確保滿足項目竣工交付需要，商業銀行不得擅自劃扣。

　　多地對資金使用流向、銀行責任作出明確說明。

　　根據長沙市商品房預售資金監管新規，所有預售資金，監管銀行不得擅自扣劃；按照“留在項目、留在當地”的原則，房企不得擅自將資金挪作他用，設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得擅自抽調。

　　東莞市住建局亦規定，位于監管額度內的資金，應當?？顚Ｓ?，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，商業銀行不得擅自扣劃，設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得抽調，只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費。

　　“如果商業銀行違反預售資金三方監管協議，未經住建部門核實同意，擅自撥付或轉移監管額度內資金的，應當負責追回資金；無法追回的，應依法承擔相應賠償責任?！?/p>

　　九江市、瀘州市則直接將預售資金賬戶透明化。8月1日，九江市住建局公示了中心城區85個在售樓盤139個商品房預售資金監管賬戶，后期也會對賬戶運營動態狀況進行公開。瀘州市則已開通商品房預售資金入賬信息短信提醒，以進一步發揮社會監督作用，切實維護購房人自身合法權益。

　　預售資金管好不管死，保交樓是根本

　　7月28日，中央政治局會議提出：“壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”。7月21日，銀保監會相關負責人表示，將配合地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩定”工作。各地預售資金監管趨嚴背后，正是意在防范項目停工、爛尾，保樓盤交付。

　　從機構監測情況來看，長沙停工項目的規模不算小。據克而瑞數據，截至2021年末，長沙尚未交付問題項目總建筑面積為446萬平方米，未交付問題項目總套數超過2.8萬套；在全國24個重點城市中，長沙未交付問題項目面積、套數兩項指標，均居于前列。

　　李宇嘉認為，監管強化不意味著趨嚴，而是回歸本來應有的監管框架?？偟闹v，該提取的一定會提取，不是像現在一樣，各方都保護自己的權益，特別是金融部門（銀行、信托鎖章）導致一些款項無法提取用于工程；同時，該預留的一定預留，不能隨便提取，更不能套取。

　　在長沙預售資金監管新政中，為增加房地產開發企業資金流動性，特別規定“企業在取得預售許可證1個月后，已售房價款未能達到預售資金總額的40%，在確保已售房價款留足20%后，可將其余預售資金用于本項目的工程建設?！?/p>

　　不過，隨著各地預售資金監管的收緊，類似于“樓盤封頂之后再發放按揭貸款”“預售金留在項目、留在當地”的要求，對于部分房企而言，可能會使得本就緊張的資金鏈壓力更大。

　　IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，青島、長沙等地加強預售資金監管，甚至要求銀行執行“樓盤封頂之后再發放按揭貸款”，顯然帶有為防范爛尾樓問題而自掃門前雪的意思，但反過來也加劇了跨區域發展的多項目房企的流動性壓力，降低了預售資金使用效率。

　　穆迪某分析師亦認為，受各地收緊商品房預售資金監管影響，房企現金回款周期將被延長，進而削弱開發商資金流動性。

　　不過，“也許正是新房和期房市場預售遭遇的困難，才能促使一些以現房銷售為市場賣點的房企，更能集中資源于一些特定項目來盡快啟動銷售，努力增加銷售回款實現自救。”柏文喜表示。

　　惠譽評級認為，近期部分城市因購房者抵制延遲施工發生“停貸”事件后，中國監管機構對商品房預售資金托管賬戶的監管或將收緊。未來政府可能出臺相關政策敦促房企提速施工，但中短期內不太可能取消商品房預售制度。

　　“未來，預售資金管理一定是趨于嚴監管，且透明度會越來越高，這也向市場傳遞了一個信號，即樓市政策可以放松，但是關于資金問題，該規范的地方還得規范，該嚴格的同樣得嚴格?！币拙又菐煅芯靠偙O嚴躍進表示。

　　但“預售資金監管比例不是越高越好，要根據不同資質的開發商、樓盤進度的不同，確定合適的比例。最后，在監管層面要提高立法層級，比如由國務院發布預售資金監管條例，通過行政法規來明確責任，住建部門、開發商以及銀行都要承擔相應責任，明確責任之后要加強執行。”招聯金融首席研究員董希淼則認為。