專家：購房者與房企“共有產(chǎn)權(quán)”是激活市場的創(chuàng)新手段

       近日，云南省大理白族自治州推出的一種新型“共有產(chǎn)權(quán)”購房模式引發(fā)關(guān)注。8月3日，大理當(dāng)?shù)匕l(fā)布的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見的通知》中明確，大理政府支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩余產(chǎn)權(quán)。意見自印發(fā)之日起施行，有效期一年。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，大理的新“共有產(chǎn)權(quán)”購房模式，本質(zhì)是房企在新市場情況下，對住房銷售模式的創(chuàng)新與嘗鮮，對購房者而言，前期更像“半買半租”。

　　此“共有產(chǎn)權(quán)”非彼“共有產(chǎn)權(quán)”

　　“共有產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)新提法，其最早源于保障性住房。北京市在2013年率先推出共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品住房，由政府和購房者共有產(chǎn)權(quán)，由于起售價(jià)格明顯低于周邊市場價(jià)格，購房者申購很熱情，后續(xù)又有深圳、成都、東莞等多個(gè)城市開始試點(diǎn)。

　　此次大理新政獨(dú)特之處是其在最早共有產(chǎn)權(quán)房模式上進(jìn)行了一種“再創(chuàng)新”。即跳出了“政府+購房者”的框架，轉(zhuǎn)為“購房者+房企”一起持有住房，將購房者與企業(yè)利益直接綁定。

　　由于主體不同，兩種“共有產(chǎn)權(quán)房”本質(zhì)上存在差異。早期的共有產(chǎn)權(quán)房是保障住房性質(zhì)，主要面向青年人才或購房困難群體；而云南大理的共有產(chǎn)權(quán)房，是購房者和開發(fā)商共有產(chǎn)權(quán)，是企業(yè)一種促銷手段。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，大理新型“共有產(chǎn)權(quán)房”在積極激活住房市場，加強(qiáng)住房供應(yīng)和保障安全等多方面，都有積極的示范意義。

　　從購房者角度來看，大理式“共有產(chǎn)權(quán)房”模式，先期的產(chǎn)權(quán)分割式買房不僅降低了前期的購房成本，還能和房企共攤風(fēng)險(xiǎn)，減輕了購房者心理壓力。

　　對房企角度而言，目前，在樓盤爛尾、停貸風(fēng)波顯現(xiàn)，購房者對期房擔(dān)憂情緒加重情況下。開發(fā)商主動(dòng)持有部分產(chǎn)權(quán)，為購房者分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，增加了開發(fā)商保交樓動(dòng)力，也利于商品房去化和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)預(yù)期。

　　公開資料顯示，作為國知名旅游城市，在上一輪房地產(chǎn)周期中，大理房價(jià)2019 年均價(jià)曾達(dá)到 1.2 萬元，成為當(dāng)時(shí)西部地區(qū)唯一一個(gè)均價(jià)破萬的非省會(huì)城市。2019 年胡潤研究院數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年大理房價(jià)漲幅高達(dá) 11.7%，位居全球第二，國內(nèi)第一。

　　隨著疫情沖擊，旅游人口大幅回落的大理，大理住房市場面臨去化壓力，房價(jià)一直在持續(xù)調(diào)整。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局披露的 70 個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，6 月大理新房價(jià)格環(huán)比下跌 1%，同比下跌 6.3%。二手房價(jià)格環(huán)比上漲 0.4%，同比下跌 6%。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前大理房價(jià)基本維持在2018年的水平。

　　面對嚴(yán)峻的市場環(huán)境，鼓勵(lì)房企通過與購房者“共有產(chǎn)權(quán)”的方式銷售商品房，讓購房者“半買半租”，成為大理應(yīng)對當(dāng)前樓市矛盾一種創(chuàng)新嘗鮮的市場化手段。

　　創(chuàng)新營銷模式須“揚(yáng)長避短”

　　整體而言，大理式“共有產(chǎn)權(quán)”房降低了購房者門檻，支持商品房更好地滿足剛需及改善需求，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場有著積極的意義。另外，大理此次共有產(chǎn)權(quán)房同正常商品房享受同等落戶、教育、醫(yī)保、社保等利好，有望提升當(dāng)前市場情緒。

　　但同時(shí)，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，房企和購房者共有產(chǎn)權(quán)，畢竟與政府和購房者共有產(chǎn)權(quán)不同，政府有公共信用背書，而房企是一種市場化行為，因此，針對政策在一些執(zhí)行層面的風(fēng)險(xiǎn)隱患，應(yīng)提前未雨綢繆，積極排除。

　　嚴(yán)躍進(jìn)則提醒相關(guān)監(jiān)管部門，應(yīng)適當(dāng)關(guān)注此類新興物業(yè)交易模式的金融風(fēng)險(xiǎn)和違約風(fēng)險(xiǎn)，以更好促進(jìn)市場交易和新模式實(shí)踐與落地，維護(hù)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。