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專家:購房者與房企“共有產(chǎn)權(quán)”是激活市場的創(chuàng)新手段

2022-08-05 | 中新經(jīng)緯

       近日,云南省大理白族自治州推出的一種新型“共有產(chǎn)權(quán)”購房模式引發(fā)關(guān)注。8月3日,大理當(dāng)?shù)匕l(fā)布的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見的通知》中明確,大理政府支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房,購房人可以先期購買不低于50%的產(chǎn)權(quán),剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有,由購房人租賃使用,再按雙方合同約定購買剩余產(chǎn)權(quán)。意見自印發(fā)之日起施行,有效期一年。

  對此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,大理的新“共有產(chǎn)權(quán)”購房模式,本質(zhì)是房企在新市場情況下,對住房銷售模式的創(chuàng)新與嘗鮮,對購房者而言,前期更像“半買半租”。

  此“共有產(chǎn)權(quán)”非彼“共有產(chǎn)權(quán)”

  “共有產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)新提法,其最早源于保障性住房。北京市在2013年率先推出共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品住房,由政府和購房者共有產(chǎn)權(quán),由于起售價(jià)格明顯低于周邊市場價(jià)格,購房者申購很熱情,后續(xù)又有深圳、成都、東莞等多個(gè)城市開始試點(diǎn)。

  此次大理新政獨(dú)特之處是其在最早共有產(chǎn)權(quán)房模式上進(jìn)行了一種“再創(chuàng)新”。即跳出了“政府+購房者”的框架,轉(zhuǎn)為“購房者+房企”一起持有住房,將購房者與企業(yè)利益直接綁定。

  由于主體不同,兩種“共有產(chǎn)權(quán)房”本質(zhì)上存在差異。早期的共有產(chǎn)權(quán)房是保障住房性質(zhì),主要面向青年人才或購房困難群體;而云南大理的共有產(chǎn)權(quán)房,是購房者和開發(fā)商共有產(chǎn)權(quán),是企業(yè)一種促銷手段。

  嚴(yán)躍進(jìn)表示,大理新型“共有產(chǎn)權(quán)房”在積極激活住房市場,加強(qiáng)住房供應(yīng)和保障安全等多方面,都有積極的示范意義。

  從購房者角度來看,大理式“共有產(chǎn)權(quán)房”模式,先期的產(chǎn)權(quán)分割式買房不僅降低了前期的購房成本,還能和房企共攤風(fēng)險(xiǎn),減輕了購房者心理壓力。

  對房企角度而言,目前,在樓盤爛尾、停貸風(fēng)波顯現(xiàn),購房者對期房擔(dān)憂情緒加重情況下。開發(fā)商主動(dòng)持有部分產(chǎn)權(quán),為購房者分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),增加了開發(fā)商保交樓動(dòng)力,也利于商品房去化和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)預(yù)期。

  公開資料顯示,作為國知名旅游城市,在上一輪房地產(chǎn)周期中,大理房價(jià)2019 年均價(jià)曾達(dá)到 1.2 萬元,成為當(dāng)時(shí)西部地區(qū)唯一一個(gè)均價(jià)破萬的非省會(huì)城市。2019 年胡潤研究院數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)年大理房價(jià)漲幅高達(dá) 11.7%,位居全球第二,國內(nèi)第一。

  隨著疫情沖擊,旅游人口大幅回落的大理,大理住房市場面臨去化壓力,房價(jià)一直在持續(xù)調(diào)整。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局披露的 70 個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示,6 月大理新房價(jià)格環(huán)比下跌 1%,同比下跌 6.3%。二手房價(jià)格環(huán)比上漲 0.4%,同比下跌 6%。有業(yè)內(nèi)人士表示,目前大理房價(jià)基本維持在2018年的水平。

  面對嚴(yán)峻的市場環(huán)境,鼓勵(lì)房企通過與購房者“共有產(chǎn)權(quán)”的方式銷售商品房,讓購房者“半買半租”,成為大理應(yīng)對當(dāng)前樓市矛盾一種創(chuàng)新嘗鮮的市場化手段。

  創(chuàng)新營銷模式須“揚(yáng)長避短”

  整體而言,大理式“共有產(chǎn)權(quán)”房降低了購房者門檻,支持商品房更好地滿足剛需及改善需求,對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場有著積極的意義。另外,大理此次共有產(chǎn)權(quán)房同正常商品房享受同等落戶、教育、醫(yī)保、社保等利好,有望提升當(dāng)前市場情緒。

  但同時(shí),中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出,房企和購房者共有產(chǎn)權(quán),畢竟與政府和購房者共有產(chǎn)權(quán)不同,政府有公共信用背書,而房企是一種市場化行為,因此,針對政策在一些執(zhí)行層面的風(fēng)險(xiǎn)隱患,應(yīng)提前未雨綢繆,積極排除。

  嚴(yán)躍進(jìn)則提醒相關(guān)監(jiān)管部門,應(yīng)適當(dāng)關(guān)注此類新興物業(yè)交易模式的金融風(fēng)險(xiǎn)和違約風(fēng)險(xiǎn),以更好促進(jìn)市場交易和新模式實(shí)踐與落地,維護(hù)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。


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