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一個信號!土地市場現弱復蘇跡象

2022-06-28 | 中房網

  6月份的百城土地交易情況出現好轉,并呈現弱復蘇態勢。

  上海易居房地產研究院近日發布的《百城土地成交報告》顯示,6月前20日包括土地成交建筑面積、土地成交金額和土地成交幅數在內的三項指標,在環比方面都出現了快速拉升。

  土地成交建筑面積環比增長近四成

  根據報告,6月1日-20日,全國100個城市土地(含純住宅、商住、商辦用地)成交建筑面積為2933萬平方米,環比5月前20日增速為39%,與去年同期相比,增速為-60%;土地成交金額為1661億元,環比增速為53%,同比增速為-52%;土地成交幅數為449幅,環比增速為20%,同比增速為-40%。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中房網表示,從今年上半年各月前20日成交數據看,總體上呈現筑底復蘇態勢。尤其是6月份的數據拉升較快,這與重點城市集中供地的安排,以及5月份以來房屋銷售和房企融資環境的改善有關。另一方面,一些城市在6月份相繼推出了優質地塊,進一步拉動了土地交易總價。

  雖然土地市場正呈現弱復蘇態勢,但是否可以持續,存在很大的不確定性。嚴躍進認為,此類復蘇的總體規模依然偏低位,無論是土地成交幅數、成交建筑面積還是成交金額等指標,相比去年同期水平,普遍都下降了50%的水平,充分說明土地市場的疲軟性和嚴峻性。

  百城土地成交溢價率僅3%

  土地成交溢價率方面,處于低位徘徊態勢。

  報告顯示,6月前20日,全國百城土地成交溢價率僅為3%,去年6月前20日該溢價率則為12%。報告稱當前溢價率較弱,基于土地市場交易的疲軟態勢,溢價率總體也難以強勢,仍會持續處于歷史低位。

  實際上,土地成交溢價率處于低位水平,已是近年來土地市場常態。

  6月22日,隨著鄭州今年首批集中供地落下帷幕,今年22個重點城市首批集中供地已全部完成。據中房網監測,今年22城首批集中供地的整體溢價率約為4%。雖然部分城市的部分熱點地塊熱度較高,在土拍過程中觸及最高限價。但相比之下,大部分城市的土拍情況明顯偏冷,成交地塊多以底價成交。更是有一些城市,其流拍地塊也不在少數。

  對此,易居研究院指出,觀察本輪土地市場降溫周期可以看出,溢價率下滑或處于偏低位水平,則是始于去年9月份。根據其監測,2019年1月-2021年8月,全國百城土地溢價率總體上位于兩位數水平,個別月份甚至超過20%的水平。自去年9月份開始,此類指標急速下滑,跌入到5%以下的區間。同樣,今年前六月的土地溢價率數據也有此類特征,顯示出土地市場的極大疲軟性。

  部分城市或迎來拿地“窗口期”

  在嚴躍進看來,要拉動土地市場,就需要在房屋銷售市場方面做好工作。唯有銷售市場活躍,土地交易市場才有提振的可能。

  事實上,自今年二季度以來,地方利好政策不斷,意在提升購房的積極性,盤活房地產市場。克而瑞研究中心分析,隨著市場預期的改善,疊加集中供地城市土拍門檻的寬松,會在一定程度上提振房企拿地的信心,第二輪土拍部分城市或將迎來拿地的“窗口期”。

  另外值得注意的是,盡管政策“暖風”不斷,但市場目前并未出現實質性的逆轉,多數城市政策出臺仍以“試探”為主,落地效果尚未達預期。

  另一方面,房地產企業將面臨年內第二波償債高峰。根據CAIC監測的數據,2022年6-7月200家核心房企境內外債券合計到期規模約1755億元。其中,民企約有1178億元債券到期,占比為67%。下半年,民營房企到期債券中,海外債約占總規模的56%。年內,有12家房企債券到期規模超百億,有8家為民營房企。

  對此,克而瑞研究中心認為,資金面的吃緊也是阻礙房企投資復蘇的重要因素。在保交付、保現金流之下,全年投資態度仍會維持謹慎。


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