一個信號！土地市場現弱復蘇跡象

　　6月份的百城土地交易情況出現好轉，并呈現弱復蘇態勢。

　　上海易居房地產研究院近日發布的《百城土地成交報告》顯示，6月前20日包括土地成交建筑面積、土地成交金額和土地成交幅數在內的三項指標，在環比方面都出現了快速拉升。

　　土地成交建筑面積環比增長近四成

　　根據報告，6月1日-20日，全國100個城市土地（含純住宅、商住、商辦用地）成交建筑面積為2933萬平方米，環比5月前20日增速為39%，與去年同期相比，增速為-60%；土地成交金額為1661億元，環比增速為53%，同比增速為-52%；土地成交幅數為449幅，環比增速為20%，同比增速為-40%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中房網表示，從今年上半年各月前20日成交數據看，總體上呈現筑底復蘇態勢。尤其是6月份的數據拉升較快，這與重點城市集中供地的安排，以及5月份以來房屋銷售和房企融資環境的改善有關。另一方面，一些城市在6月份相繼推出了優質地塊，進一步拉動了土地交易總價。

　　雖然土地市場正呈現弱復蘇態勢，但是否可以持續，存在很大的不確定性。嚴躍進認為，此類復蘇的總體規模依然偏低位，無論是土地成交幅數、成交建筑面積還是成交金額等指標，相比去年同期水平，普遍都下降了50%的水平，充分說明土地市場的疲軟性和嚴峻性。

　　百城土地成交溢價率僅3%

　　土地成交溢價率方面，處于低位徘徊態勢。

　　報告顯示，6月前20日，全國百城土地成交溢價率僅為3%，去年6月前20日該溢價率則為12%。報告稱當前溢價率較弱，基于土地市場交易的疲軟態勢，溢價率總體也難以強勢，仍會持續處于歷史低位。

　　實際上，土地成交溢價率處于低位水平，已是近年來土地市場常態。

　　6月22日，隨著鄭州今年首批集中供地落下帷幕，今年22個重點城市首批集中供地已全部完成。據中房網監測，今年22城首批集中供地的整體溢價率約為4%。雖然部分城市的部分熱點地塊熱度較高，在土拍過程中觸及最高限價。但相比之下，大部分城市的土拍情況明顯偏冷，成交地塊多以底價成交。更是有一些城市，其流拍地塊也不在少數。

　　對此，易居研究院指出，觀察本輪土地市場降溫周期可以看出，溢價率下滑或處于偏低位水平，則是始于去年9月份。根據其監測，2019年1月-2021年8月，全國百城土地溢價率總體上位于兩位數水平，個別月份甚至超過20%的水平。自去年9月份開始，此類指標急速下滑，跌入到5%以下的區間。同樣，今年前六月的土地溢價率數據也有此類特征，顯示出土地市場的極大疲軟性。

　　部分城市或迎來拿地“窗口期”

　　在嚴躍進看來，要拉動土地市場，就需要在房屋銷售市場方面做好工作。唯有銷售市場活躍，土地交易市場才有提振的可能。

　　事實上，自今年二季度以來，地方利好政策不斷，意在提升購房的積極性，盤活房地產市場。克而瑞研究中心分析，隨著市場預期的改善，疊加集中供地城市土拍門檻的寬松，會在一定程度上提振房企拿地的信心，第二輪土拍部分城市或將迎來拿地的“窗口期”。

　　另外值得注意的是，盡管政策“暖風”不斷，但市場目前并未出現實質性的逆轉，多數城市政策出臺仍以“試探”為主，落地效果尚未達預期。

　　另一方面，房地產企業將面臨年內第二波償債高峰。根據CAIC監測的數據，2022年6-7月200家核心房企境內外債券合計到期規模約1755億元。其中，民企約有1178億元債券到期，占比為67%。下半年，民營房企到期債券中，海外債約占總規模的56%。年內，有12家房企債券到期規模超百億，有8家為民營房企。

　　對此，克而瑞研究中心認為，資金面的吃緊也是阻礙房企投資復蘇的重要因素。在保交付、保現金流之下，全年投資態度仍會維持謹慎。