庫存壓力攀升之下，6月新房成交有望環比增長兩成

      今年前五月，全國樓市成交行情偏弱，市場陷入低谷。

　　CRIC數據統計顯示，全國100個典型城市1-5月商品住宅成交面積約1.16億平方米，同比下降51%，較2020年和2019年同期降幅分別達到24%和38%。

　　多數城市去庫存壓力攀升

　　隨著今年以來樓市的低迷，多數城市去庫存壓力急劇攀升，再次步入高庫存時代。

　　根據CRIC數據，5月份百城商品住宅庫存量達6.07億平方米，同比增長5%。截至5月末，百城庫存去化周期達23.3個月。雖然比4月末減少了1.3個月，但整體庫存風險依舊較大。

　　在庫存總量TOP20城市中有19個城市庫存總量超1000萬平方米，3個城市庫存總量更是超過了2000萬平方米。而在庫存總量TOP20城中，二線城市占比達到65%。

　　其中，青島庫存總量最高，以2525萬平方米排在全國首位。除青島外，武漢和沈陽的庫存總量也超過了2000萬平方米。包括三明、泰州和鹽城在內的部分三四線城市，其庫存正在加速上漲。

　　在庫存同比漲幅TOP20城市中，庫存總量大、漲幅靠前的城市多以二線城市為主。比如南京和鄭州，5月末庫存總量分別為794萬平方米和1335萬平方米，同比分別上漲36%和33%，漲幅位列全國第15和16位。

　　去化周期方面，三四線城市普遍較長。在5月庫存去化周期TOP20城市中，北海、欽州、寶雞去化周期均超50個月，而廣西防城港去化周期更是達到157個月，意味著至少需要13年才能消化完畢。此外，嘉興、惠州、珠海和汕頭因為前期需求透支，短期內成交低迷，造成去化周期攀升。

　　從一二線城市來看，5月末有14個城市庫存消化周期超過了24個月。其中，長春去化周期拉長至125個月，同比增長479%，排在二線城市首位，這也意味著長春現有庫存至少需要10年才能消化完。哈爾濱的去化周期也達到了106個月，是一二線城市中僅有超過100個月的兩個城市之一。此外，一線城市庫存壓力也不容小覷。其中，北京5月末商品住宅去化周期達到27個月，同比增加44%。

　　6月新房成交預計環比增長兩成

　　另一方面，自3月份以來持續性的穩樓市政策助力之下，房地產交易層面有所改善。

　　根據易居研究院監測，6月份全國100個城市新建商品住宅成交面積預計為2506萬平方米，環比預計增長21%，同比預計下降41%。今年5月份，這100個城市環比增長14%，同比下降56%。

　　從歷史數據來看，自2021年6月份以來百城數據呈現了明顯的下降態勢，且降幅總體擴大。但今年5月份以來，降幅擴大態勢得到遏制，進入到收窄通道之中。

　　從各線城市來看，6月份26個一、二線城市新建商品住宅成交面積預計為1314萬平方米，環比增速預計為13%，同比增速預計為-44%。

　　根據易居研究院統計，包括上海、西寧、長春、濟南、北京、青島、深圳、蘇州、成都和西安這10個城市環比拉升相對快。廈門、福州、昆明、南寧、寧波、合肥、廣州、重慶、蘭州和大連等城市市場數據偏弱，購房政策有待進一步出臺或發酵，以促進交易市場的復蘇。

　　三、四線城市方面，74個城市新建商品住宅成交面積預計為1192萬平方米，環比增速預計為31%，同比增速預計為-36%。

　　其中，嘉興、桐鄉、菏澤、嘉峪關、吉林、九江、銅陵、太倉、昆山和淮南等10個城市環比拉升相對快。包括安順、衡陽、衢州、六盤水、東營、資陽、淮北、清遠、建德和晉江在內的城市數據偏弱。

　　去庫存仍是維穩市場的主要抓手

　　從六月份成交數據的特點上看，三四線城市環比成交拉升略快。

　　貝殼研究院此前發布的報告稱，本輪房貸利率下調過程中，三四線城市利率下調幅度較大，其中多個城市首套主流利率較去年9月的高點下調超過200個基點，這也意味著銀行對三四線城市住房的支持力度更大。

　　易居研究院認為，還不能簡單認為三四線城市復蘇的動力更強，這與三四線城市最近幾年樓市偏低迷，近期政策利好下滯后和積壓的需求有所釋放有關。但從客觀上看，也要肯定三四線城市近期出臺穩樓市一攬子政策的積極效應。

　　另外值得注意的是，盡管環比數據有所改善，但累計情況仍然較差。對此，易居研究院強調，對當前市場行情走勢要有清晰、客觀的認識。既要看到市場有復蘇的趨勢、空間和動力，同時也要警惕今年上半年交易偏弱對全年數據所帶來的拖累影響。

　　丁祖昱評樓市文章指出，房地產行業從“去杠桿”到“穩杠桿”，在這一過程中，去庫存也已成為當前樓市的一大典型特征。市場真正回穩之前，去庫存仍將是壓力城市維穩市場的主要抓手。