央行銀保監(jiān)會(huì)下調(diào)首套房貸利率，對(duì)刺激入市購(gòu)房作用多大？

       5月15日，周末，央行、銀保監(jiān)會(huì)突然祭出“大招”：將首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)降20個(gè)基點(diǎn)。按照最新5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）4.6%計(jì)算，首套房貸款利率可以低至4.4%。

　　此政策一出引發(fā)市場(chǎng)熱議，與房貸有關(guān)的多個(gè)話(huà)題迅速登上微博熱搜。畢竟對(duì)于購(gòu)房者而言，貸款利率下調(diào)能直接帶來(lái)月供減少；更進(jìn)一步的信號(hào)意義則在于，高層對(duì)于樓市的扶持態(tài)度，已經(jīng)明確且出真招了。

　　“還沒(méi)接到利率調(diào)整的具體通知?！?月16日一早，建設(shè)銀行北京分行一位個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，當(dāng)前首套房貸款利率還是執(zhí)行基準(zhǔn)利率上調(diào)55個(gè)基點(diǎn)，即5.15%；二套房貸款利率還是5.65%。

　　記者從招商銀行天津分行一位個(gè)貸經(jīng)理處亦了解到，“首套房貸利率能不能降到最低4.4%，分行領(lǐng)導(dǎo)正在與招行深圳總部溝通，具體時(shí)間不能確定。如果現(xiàn)在申請(qǐng)房貸，還是按照已有政策執(zhí)行，即首套房貸款利率4.9%?！?/p>

　　對(duì)于首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，這位個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，一是在準(zhǔn)備購(gòu)房的城市沒(méi)有房產(chǎn)，二是在全國(guó)沒(méi)有房貸記錄。

　　雖然政策還未落地，但市場(chǎng)利好效應(yīng)已發(fā)酵開(kāi)來(lái)。5月16日，地產(chǎn)股開(kāi)盤(pán)大漲，首開(kāi)股份、世聯(lián)行、銀億股份、天?；ǖ榷喙蓾q停，榮安地產(chǎn)、金地集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展等跟漲。

　　首套房貸利率最低調(diào)至4.4%

　　5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”），對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

　　通知明確，在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

　　“此舉是為堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”通知稱(chēng)。

　　按照此前規(guī)定，新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按4月20日5年期以上LPR為4.6%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按4月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.2%）。

　　按照新政，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為，不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，這意味著首套個(gè)人住房貸款利率不低于4.4%；二套個(gè)人住房貸款利率維持不變，下限仍為5.2%。

　　央行數(shù)據(jù)顯示，3月份，新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為5.42%，4.4%最低房貸利率比之降低了100個(gè)基點(diǎn)。

　　按照貝殼研究院4月20日發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)，其監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸款利率為5.17%，二套房貸款利率為5.45%。4.4%最低房貸利率比之降低77個(gè)基點(diǎn)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者以100萬(wàn)元房貸、20年貸款期限，等額本息償還方式計(jì)算，5.17%的利率意味著月供為6693.83元，4.4%的最低貸款利率則意味著月供為6272.64元。新政若落地，每月月供或可減少421.19元，20年利息總額共約減少10萬(wàn)元。

　　此次央行下調(diào)首套房貸利率背后，是房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的不景氣，購(gòu)房者入市需求謹(jǐn)慎。

　　央行數(shù)據(jù)顯示，4月新增社會(huì)融資9102億元，同比少增9468億元；新增人民幣貸款6454億元，同比少增8231億元，大幅弱于市場(chǎng)預(yù)期。各項(xiàng)貸款余額同比增長(zhǎng)10.9%，為2002年3月以來(lái)最低水平。

　　4月居民部門(mén)新增貸款-2170億元，同比少增7453億元。央行本期未按短期和中長(zhǎng)期貸款口徑公布數(shù)據(jù)，而是拆分成了住房貸款、不含住房的消費(fèi)貸款以及經(jīng)營(yíng)貸款。其中，住房貸款環(huán)比減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費(fèi)貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經(jīng)營(yíng)貸款減少521億元，同比少增1569億元。

　　央行在答記者問(wèn)中表示，要“加大穩(wěn)健貨幣政策的實(shí)施力度，更好發(fā)揮貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，加快落實(shí)已出臺(tái)的政策措施，積極主動(dòng)謀劃增量政策工具”。

　　對(duì)刺激入市購(gòu)房作用多大？

　　央行此次下調(diào)房貸利率，也是貫徹落實(shí)此前央行、國(guó)家外匯管理局23條金融紓困政策的結(jié)果。

　　4月18日，人民銀行、國(guó)家外匯管理局發(fā)布 《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)的通知》，提出 23條相關(guān)政策舉措。其中，對(duì)于住房領(lǐng)域金融服務(wù)方面的要求是：合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求；保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放。

　　“這是2017年以來(lái)，央行再次就差別化住房信貸政策松動(dòng)給出的指導(dǎo)意見(jiàn)，也標(biāo)志著新一輪金融紓困地產(chǎn)政策調(diào)整的開(kāi)始。央行23條金融紓困政策力度很大，根源還是在于中央政治局會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)的最新指導(dǎo)原則，即支持剛性和改善性住房需求?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀認(rèn)為。

　　4月29日，中央政治局會(huì)議提出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)下行幅度已經(jīng)超過(guò)容忍底線(xiàn)，影響到了經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)。目前在高房?jī)r(jià)情況下，新市民買(mǎi)房壓力巨大，這部分人群購(gòu)房需求最強(qiáng)烈，且是首套房購(gòu)置者。但在目前收入、預(yù)期明顯減緩的背景下，如果不降低購(gòu)房成本，無(wú)法從根本上解決樓市需求轉(zhuǎn)弱、預(yù)期悲觀(guān)、信心下降的結(jié)果，所以此次央行對(duì)于首套房貸款利率定向下調(diào)。對(duì)于二套房貸款利率并未調(diào)整，也說(shuō)明政策層面還是不希望更多社會(huì)資金流入房地產(chǎn)，這樣才能彰顯“房住不炒”原則，目的是穩(wěn)定地產(chǎn)。

　　央行此前釋放如此大力度房貸利率利好，還是在8年前。彼時(shí)的2014年9月30日，央行將首套房貸利率下限調(diào)整為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。以此為起點(diǎn)，帶動(dòng)了上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)行情快速升溫回暖。

　　此次央行下調(diào)首套房貸款利率的拉動(dòng)作用有多大？業(yè)內(nèi)卻存在一定疑慮。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授、城市與區(qū)域治理研究院執(zhí)行院長(zhǎng)柴鐸認(rèn)為，一是因城施策、銷(xiāo)售好的城市比如北京，現(xiàn)在首套房貸款利率是5.15%，并不特別愁賣(mài)，商業(yè)銀行有沒(méi)有降利率的動(dòng)機(jī)，能不能降到4.4%值得懷疑；真正市場(chǎng)銷(xiāo)售不好的城市執(zhí)行4.4%房貸利率，商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)上升，能不能執(zhí)行也值得懷疑。二是認(rèn)房又認(rèn)貸的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)若不取消，改善型需求就不能釋放，只降低首套房貸利率效果大打折扣。

　　柴鐸認(rèn)為，當(dāng)前住房金融政策的當(dāng)務(wù)之急是先讓房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)過(guò)來(lái)，改變當(dāng)前由于強(qiáng)調(diào)控層層加碼導(dǎo)致的市場(chǎng)扭曲、住房過(guò)濾過(guò)程被打斷的窘境；但不要指望房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、守住風(fēng)險(xiǎn)底線(xiàn)最為關(guān)鍵。

　　“不要指望地產(chǎn)在新一輪穩(wěn)增長(zhǎng)中發(fā)揮非常大的作用，政策目標(biāo)是穩(wěn)定樓市，不至于對(duì)經(jīng)濟(jì)形成很明顯拖累，不至于造成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，僅此而已?！崩钣罴握J(rèn)為，降息只能降低月供額度，但無(wú)法降低高房?jī)r(jià)、高月供、高成本，建議還是通過(guò)一攬子政策來(lái)降成本，包括土地成本、稅費(fèi)成本，也包括這次的金融成本等，只有這樣才能讓更多新市民有支付能力。