房貸利率提高將逼房?jī)r(jià)下降

　  2011年11月15日媒體消息，“今年以來(lái)央行已連續(xù)三次上調(diào)貸款利率，這意味著不少房貸客戶需要在明年起為加息‘買單’。記者從多家銀行了解到，距離年底只有一個(gè)半月時(shí)間，但打算趕在新利率實(shí)行前還款的人不但沒(méi)有上升反而下降了一成多。”

　　房貸利率提高，這對(duì)通過(guò)貸款買房的人來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是壓力增加。房貸利率2012年執(zhí)行7.05%，并且還有很多銀行在這個(gè)基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上提高5到20%，最高的達(dá)到50%。前幾年，很多房貸客戶都可以享受了一定的貸款折扣優(yōu)惠，一般都有八、九折的優(yōu)惠，個(gè)別客戶享有七折。

　　現(xiàn)在房貸客戶支付的利息，要比那些享受折扣房貸客戶高出很多。要是現(xiàn)在通過(guò)貸款購(gòu)房，即使房?jī)r(jià)下降一兩成，也是無(wú)法抵消了利息的“差價(jià)”。據(jù)《新華網(wǎng)》報(bào)道，“我們假設(shè)一位購(gòu)房者打算購(gòu)買北京郊區(qū)的一套總價(jià)為150萬(wàn)元的房子，房子屬于首套購(gòu)房。如果在調(diào)控開(kāi)始之前，首付比例為20%，貸款利率執(zhí)行2008年12月23日的5.94%，且可以打七折。如果按照20年期貸款，購(gòu)房者需要繳納首付30萬(wàn)元，貸款總額為120萬(wàn)元，月供6144.44元，還款總額為147.47萬(wàn)元，簡(jiǎn)單加總，購(gòu)房者付出的總成本為177.47萬(wàn)元。如果按照10%的跌幅來(lái)計(jì)算，假設(shè)150萬(wàn)元的房子目前市場(chǎng)價(jià)格為135萬(wàn)元。目前首套房首付比例為30%，部分銀行貸款利率上浮1.05倍。我們按照最理想的情況計(jì)算，購(gòu)房者首付40.5萬(wàn)元，貸款94.5萬(wàn)，申請(qǐng)到了目前的基準(zhǔn)貸款利率。那么20年期94.5萬(wàn)元貸款，還款總額176.5萬(wàn)元，月供7354.96元。那么，購(gòu)房者付出的總成本為217萬(wàn)元。這樣算來(lái)，購(gòu)房成本仍比當(dāng)時(shí)高出近40萬(wàn)元。”

　　費(fèi)雪在《利息理論》上說(shuō)過(guò)，財(cái)富是收入以市場(chǎng)利息率折現(xiàn)的所得。也就是房?jī)r(jià)取決于房租收入以市場(chǎng)上的利率折現(xiàn)而得。如果利率不變，房租上漲的話，那么房?jī)r(jià)也會(huì)上漲。估計(jì)，未來(lái)房租不會(huì)出現(xiàn)很大上漲，但是利率卻上漲很快，房?jī)r(jià)必然會(huì)下降。當(dāng)然，這個(gè)是費(fèi)雪的利息理論闡述出來(lái)的結(jié)果。如果我們從現(xiàn)實(shí)生活例子來(lái)看，房貸利率上漲，這就意味供樓壓力增大，必然有一些人放棄購(gòu)房計(jì)劃。

　　如果房貸利率保持不變，那么房?jī)r(jià)下降是必然。畢竟，房貸的壓力太大了，很多人都無(wú)法承受。對(duì)于買房的人來(lái)說(shuō)，可能有一些打消念頭。那些持有房子的人來(lái)說(shuō)，很有可能承受不起這個(gè)壓力而拋售房子。

　　當(dāng)然，市場(chǎng)預(yù)期等因素，這讓房?jī)r(jià)僵持不了太久。實(shí)際上，造成房?jī)r(jià)下降的重要因素，就是房貸利率提高，再加上銀根收緊，資本市場(chǎng)出現(xiàn)了“錢荒”。只要銀根不放松，房?jī)r(jià)自然會(huì)掉下來(lái)。另外，2011年央行今年三次加息，但是房貸利率大多按年調(diào)整，加息的累加效應(yīng)將在2012年集中體現(xiàn)。因此，房?jī)r(jià)下跌的“好戲”，可能還在后頭。