樓盤接連大幅降價促銷 老業主們該如何應對

最近，南京樓市步上海、北京等地后塵，上演了一幕幕老業主“維權”行動。當降價遭遇“維權”，有樓盤表示絕不補償，還

有樓盤因此而不敢降價；當降價遭遇“維權”，老業主表示自己很受傷，聲稱他們的資產瞬間縮水是被開發商所“騙”。當降價遭遇“維權”，到底誰對誰錯？老業主該不該“維權”，開發商又有沒有責任？

兩頭為難

房價一降，老業主紛紛“維權”

南京河西江寧江北都有老業主“維權”

降價后遭遇老業主“維權”的樓盤，遠不止南京城南的這家樓盤，就在最近一段時間，南京的河西板塊、城北板塊和江北板塊都有相似的事件發生。而且不僅僅是南京，在國內多個城市，降價潮都引發了老業主“維權”。

河西樓盤 “停盤”兩小時

上周日，河西天正濱江放出消息推出30套特價房，均價只有每平方米15900元，不少老業主前往售樓處找開發商交涉。在沒有得到答復的情況下，老業主砸毀沙盤，以及多個戶型的模型，最終導致天正濱江暫停營業2個小時。

城北樓盤業主聚集售樓處

城北一樓盤上周推出“8萬抵48萬”的活動，引來老業主的變相“抵制”。數十位老業主聚集在售樓處要求“退房”，場面一時間較為混亂。

大發燕瀾灣的前期業主身穿統一制服在上周六來到售樓處，要求維權。

江北樓盤拉橫幅要“退房”

上周六，江北板塊的旭日愛上城也遭遇了老業主集體要求“退房”。

房價不降，開發商又怕賣不掉

降少了還怕買房人說沒誠意

SOHO中國董事長潘石屹在10月12日發布了這樣一條微博 ：早上我與一住宅開發商老板通電話。我說：“你們降價吧，給大家一個臺階下。我給你們背黑鍋，潘都成計量單位了。”他說：“不敢降，降了客戶就來砸售樓處了。”

這條微博發出后惹來4051條轉發與2973條評論，一些網友在評論中稱，“這多少反映出不少開發商當下的心態”，南京河西一家開發商也認同這一看法。他對記者說，看到這么多售樓處遭砸，開發商卻無可奈何，令他對降價不得不采取回避的態度。

“反正賣不掉，我們也想降，政府也呼吁樓盤降價，但是現在這行情，我們敢降嗎？”這位開發商無奈地說，降少了買房人說你沒誠意，降多了前期業主要過來維權，真羨慕萬科金色領域這樣的新盤，開多少價都沒壓力。

一個政策

南京物價局重申：房價降了也要備案

業內人士稱，開發商折扣過低可能通不過審核

昨日，南京一家開發商負責人向記者透露說，政府部門要“出手”了，往后降價也必須要備案。“我們一個新來的工作人員，不太熟悉情況，自己打電話到物價局去問，降價需不需要備案。沒想到傳來的消息竟然是，降價也必須備案，這一塊以前不是不管的嗎？”這位開發商不解地問。

記者了解到，今年2月份南京市政府發布了《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》，其中指出，新建商品住房上市必須明碼標價、“一套一標”，同時開發商在申領預售許可證必須申報價格，且開盤價格應與申報價格一致。申報價格在3個月以內不得調高，如果要漲價的，必須重新申報價格。

“漲價要重新備案我們都知道，但是這降價也要備案，則是頭回聽說。”這位開發商說，他們現在還沒有收到南京市物價部門的任何書面通知，不過物價局的工作人員在電話里說，如果降價不備案的話，將涉嫌價格欺詐，有可能遭到處罰。

記者昨日得知消息后，立即致電南京市物價局房地產價格處處長王陽，他的第一反應是：“這又不是新政策，我們只是重申而已。過去是為了嚴格控制開發商隨意漲價，現在形勢不一樣了，降價也要納入監控。”王陽表示，此舉主要是為了維護買房人的利益，如果開發商不申報的，將面臨相關部門的查處。對于有開發商表示“降價超過10%”才要重新備案的說法，王陽予以否認，“只要價格有變化，就必須備案，沒有幅度這一概念”。

“說到底，這是政府為了維護市場的穩定而采取的措施，一旦開發商的折扣過低，有可能通不過審核，這批房子可能還得按照原價賣。”業內人士稱，此舉可令相關部門最先掌握市場動態，也就是說房價降了政府不能最后一個知道，從而采取有效舉措應對樓市變化。

專家解讀“降價維權”

A“契約”論

“降價維權”在法律上并無依據

法律界的人士表示，“維權”先要弄明白要維護的是什么“權”，在法律上如何定義。老業主因為降價而去維權，維護的是價格不下跌的權利。但這種權利從法理上來說是說不通的。

江蘇一家律師事務所的資深律師宋輝昨日在接受記者采訪時說道，盡管具備特殊性，但商品房仍然屬于商品的一種，通過合同進行買賣，從簽訂合同，到房屋正常交付，這是一個開發商履行完整個合同的過程。如果在交付過程中出現任何問題，業主都是有權力要求開發商做出交代，或通過法律途徑尋求解決，可以叫做維權。

不過，履行合同是雙方共同的責任，不光是開發商要遵守，購房者也要遵守。在市場定價的機制下，合同自簽訂起就已經生效，如果在合同中雙方已經約定了價格，一方沒有權力因為之后價格下降而要求另一方賠償。因此單純因為價格下跌而產生的老業主“維權”，甚至去砸人家的售樓處，是不具備法理依據的。“這在法律上毫無爭議。”宋輝表示。此前，萬科在深圳的項目清林徑由于推出10萬優惠而引起老業主“維權”。11月10日，萬科明確表示拒絕降價補償的做法，稱自己是根據市場變化而定價，不存在價格欺詐。這也是首個公開表示拒絕因為降價而賠償老業主的開發商。針對萬科的這一做法，法律界人士也紛紛表示支持。

不過，最近有南京“維權”的老業主打出“支持降價，拒絕欺詐”的標語公開沖砸城南一家樓盤的樣板間。這些購房者則表示自己在購買該盤六期剛開盤的房子時，置業顧問對他們表示，一般開盤都是最低價，之后的會越來越貴。結果不久后，同期房源卻爆出更大的折扣，這讓老業主們“很受傷”。對于這種說法，宋輝也表示，欺詐是個很嚴重的定義，首先要有證據，如果之前有錄音，可以當做證據。但這口頭承諾更多的帶有銷售性質，屬于置業顧問個人的不恰當推銷行為，與白紙黑字的正本合同相比，顯然缺乏法律效力。因此如果合同中沒有“之后不講價”之類的承諾，很難通過法律途徑尋求幫助。

B“風險”論

樓市有風險，買房人心態應擺正

房價早已不比當年只漲不跌的時候了。有業內人士指出，經歷了2008年的樓市大跌，大家都知道房價不再可能永遠保值增值。特別是在今年房地產調控極為嚴厲的情況下，仍然有不少人抱著保值的思想而買房。這種心態還是需要調整。“樓市有風險，買房需謹慎”，這句話提了好幾年，可如今顯然不少買房人還缺乏風險意識。

今年年初的時候，一位在城北新盤新都國際排隊買房的購房者接受記者采訪時表示，“現在物價漲得這么快，股市又不振，看來看去還是投資房產最保值也最放心。”這位購房者的說法也是絕大多數人目前對房產用處的看法。

對此南京工業大學天誠不動產研究所副所長吳翔華提醒購房者，從目前狀況看，房產跟股市有一拼，漲跌已成正常屬性。特別是今年調控深入，房價更是單向看跌，仍然期待購房保值的人需要記住股市的一句警語：“市場有風險，入市需謹慎。”

與“富貴”的改善和投資者不同，廣大置業者剛需買房子雖然更多考慮的是住，但同時也希望傾盡心血買來的房子 能夠升值而不是縮水。與此同時，由于閱歷和個人判斷力的不足，他們中一些人又容易貿然出手而遭遇價跌的尷尬。房價一旦下跌，對這些家底單薄的剛需“傷害”也最大。吳翔華也特別告誡小剛需們，買房為自己住，應該頭腦冷靜，多關注資訊，以區位、交通和配套等方面條件來判斷是否出手，別學人家“財大氣粗”地隨意出手。特別是在目前多板塊出現下行跡象的時候，寧可選擇多租一段時間房子住，再觀察觀察市場，并非壞事。

C “安撫”論

老業主訴求也應理解，也有開發商適當補償

“雖然法理上缺乏依據，但從人情考量，部分老業主確實也有可憐的一面，一味地稱其為‘房鬧’也不太合適。”一位業內人士以復雜的心情這樣說道。拋開前幾年炒房賺了大錢的投資者和家底殷實的改善客戶不談，年輕的剛需置業者，往往是傾注一家心血來買一套房給年輕的孩子結婚所用。特別是對于才買房子一兩個月，同期相同戶型房源就被開發商調低售價的剛需，辛辛苦苦打拼好幾年的積蓄在這么短的時間內就因為房價縮水而消失不見，從情理上來說確實讓人不忍。

從這個層面看開發商是否也應該對這些老業主提供部分補償呢？昨日，一位購房者對記者提出ipad2剛上市時候的一個例子。今年3月3日，ipad2正式上市，蘋果專賣店內的ipad1代機直降1100元之多。如此短時間大幅度地降價讓不少“果粉”十分不滿，有些人直接跑去店里退貨，并表示，“才買了四五天，就降1000多元，太過分！”對此蘋果專賣店也推出了相應政策，凡是在14天內購買ipad1代的客戶，可選擇退貨或者補貼差價。而在南京樓市中，也有補貼老業主的先例。早在2004年，萬科光明城市一期毛坯價約為6500-6800元/平方米，而到了2005年樓市出現調整的時期 ，其二期房源變為精裝房6800元/平方米左右，同時還贈送部分家電。由于差距過大，在一期業主對此表示不滿后，萬科按照198元/平方米的收費標準，低價給老業主升級到了精裝修。而在去年11月份，蘇寧睿城也曾在降價后以相應的差價補償老業主電器卡。

對此，南京林業大學社會工作系主任孟翔遠認為，退房“維權”問題雖然在法理上缺乏依據，但在情感上可以予以理解。作為負責任的開發商，在制定價格政策時，應該綜合評估前期客戶的數量以及他們的需求，從而決定是否大降價措施；其次是在推出降價房源的選擇上，盡量避免和前期房源過大的統一性，降低對老業主刺激；再次，應該適當考慮安撫和補償。