明年商品房投資或成負增長 限購仍將持續一年

在“國際金融論壇2011全球年會”的“中國房地產下一步走向”論壇上，業內人士認為，限購政策可能還會持續一年，如果今年的狀態持續到明年上半年的話，那么沒有任何一個房企可以獨善其身。

明年商品房投資或為負增長

在限購的調控政策下，房企在商品住宅的投資上變得非常謹慎，房地產投資增速下滑明顯。

國家住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹預計：“明年房地產開發投資的增速將出現明顯下滑。”

“明年難以找到房地產開發投資增速的支撐點。新開工的保障性住房今年比去年增長了72%，明年肯定沒有這么高的增長。而目前商品住房新開工增速已經明顯下滑，在當前的貨幣政策下，明年上半年商品住房新開工面積的增長持續下滑已沒有懸念。加之今年的基數比較高，在此基礎上投資出現大幅增加的可能性很小。”秦虹進一步分析。

國家統計局11月9日發布的數據顯示，今年前10個月，全國房地產開發投資49923億元，同比增長31.1%。雖然這個數字已經超過了去年全年的投資額，但是增速卻連續3個月出現下滑。事實上，今年新開工1000萬套保障房的計劃對沖了商品住宅投資的下滑。

華遠集團董事長任志強(微博)表示，扣除保障性住房，今年商品住房的新開工數量已經為負增長，明年雖然房地產行業的總體投資可能為正增長，但是明年商品住房的投資將出現負增長。

事實上，以萬科為代表的房地產企業認為明年上半年的形勢不容樂觀。

日前，萬科公布的三季報顯示，今年前9個月，萬科累計實現銷售面積和銷售金額與去年同期相比仍然分別有39.9%和35.9%的增長，這令外界對于調控政策的效果產生疑問。對此，萬科集團副總裁毛大慶表示：“在同樣的城市，萬科今年的銷售成績與去年相比并沒有太多的增長。”

“今年萬科銷售額的增長主要體現在兩個方面。首先，2010年年底結轉的約200億的簽約額。其次，今年萬科新進入的七八個城市，土地成本比較低，銷售情況還不錯。”毛大慶解釋。

“如果明年上半年房地產行業依然是目前的狀態，那么沒有哪個企業能夠獨善其身，這將是全行業的危機。”毛大慶坦言，這次調控帶來的是行業結構性的變化。現在很多中小房地產企業已經出現很大的問題，只是我們沒有太多地關注它們。而產品線比較單一、過于集中于高端產品的企業，在調控時遇到的問題會比較大。

但是，孟曉蘇認為，我們不能只看到一些企業退出了房地產領域，也應該看到隨著保障房建設力度加大，又有一批新企業進入到房地產領域。各地為了適應保障房建設的需要，已經紛紛成立了城投、城開這樣的企業，他們將是房地產行業的生力軍。

政策“信號”明確

11月6日，國務院總理溫家寶在俄羅斯圣彼得堡出席上海合作組織成員國總理第十次會議時表示，我們的目標是既要使房價回歸到合理的水平，同時還要促進房地產業持續健康發展。

事實上，溫家寶總理對于房價有過多次表態。2009年12月，溫家寶總理表示，要遏制部分城市房價過快上漲的勢頭；2010年4月，溫家寶總理再次表態，“堅決遏止房價過快上漲。”

首創置業董事長劉曉光(微博)認為，“合理價格的背后是合理的土地供應量、土地價格，以及資金供應，如果沒有上述這些合理的因素，一個合理的價格水平將難以達到。”

秦虹認為，合理水平就是人們的支付能力與房價的水平盡可能接近，而不是使兩者的差距越來越大，最終目標還是要避免房價大幅偏離人們的支付能力。

目前，一些業內人士認為此輪調控政策的目標已經基本達到，限購政策何時退出成為業界關注的焦點之一。對于限購實施的時間長度，孟曉蘇、毛大慶、劉曉光、鄂俊宇均認為時間是一年。

“未來限購會常態化，但是，目前所執行的調控政策在一年之內一定會發生變化。這并不代表一年之后就沒有了，只是不再是一刀切的政策，不同城市會進行微調。”毛大慶認為，限購除了解決房地產的問題之外，還要解決過去幾十年間地區發展的嚴重不均衡所帶來的問題，而這個問題想通過短時間內大躍進式的補課是不可能完成的。

然而，市場穩定健康發展需要一個非常明確的市場導向。

劉曉光將在政策調控下的企業形容為“只能湊合活著”。“既定的目標完成有困難，企業也不知道還有什么新政策出臺，房地產行業需要找一條出路，但是如果沒有創新機制，房企的轉型很艱難。”劉曉光表示。

對于房地產政策，雖然房地產企業都期待有一個明確的信號，但是在房地產行業已經成為國民經濟中重要的產業的情況下，僅僅從房地產行業本身的角度出發考慮問題顯然是不全面的。

秦虹表示，應當將房地產行業放在國際、國內的大環境中考慮。“國家針對房地產行業的歷次調控政策不是完全站在房地產行業如何發展的角度來考慮的，更多的是服從于大局，這個大局包括國民經濟發展的總體要求與社會的穩定。當國民經濟需要調整時，占其比重比較大的房地產行業就會成為調控對象。”