一線城市金九銀十全面落空 房價漲不動或成定局

一線樓市的“金九銀十”全面落空。數(shù)據(jù)顯示，在9月的前11個交易日中，上海新建商品住宅成交面積僅達19.17萬平方米，而9月前兩周新房成交量，不到6年來同期平均水平的一半。

不僅上海樓市如此，記者了解到，在上周全國被監(jiān)測的35個城市中，有14個城市樓市成交量較去年同期下降，其中成交量跌幅達30%以上的有10座城市，主要以一線城市為主，市場總體走勢低迷。

或遇“鐵九銅十”

據(jù)工銀國際數(shù)據(jù)表明，8月份，其監(jiān)測的11個城市住房成交量環(huán)比下降7.2%，同比下降10.1%，在今年整個宏觀經(jīng)濟乏力的大背景下，“金九銀十”的熱銷局面恐難實現(xiàn)。

上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所常務(wù)副所長姚玲珍告訴《國際金融報》記者，目前這種情況主要是受到去年調(diào)控政策的影響，諸如“房產(chǎn)稅”、“限購令”等舉措產(chǎn)生了疊加效應(yīng)。此外，開發(fā)商需要通過推盤放量來回籠資金，但在消費者購買力不強的前提下，推貨量大只能使得消費者保持觀望，雙方出現(xiàn)“僵持”。因此，今年“金九銀十”的成色將褪去。

“成交量較往年大跌，這種情況可能持續(xù)到第四季度。”中國房產(chǎn)信息集團分析師薛建雄對《國際金融報》記者補充說，銀根收緊使得房貸難以落實，促使成交量持續(xù)下跌。除非房地產(chǎn)調(diào)控政策不再持續(xù)嚴(yán)厲，或者開發(fā)商有存貨積壓，這樣明年樓市才有好轉(zhuǎn)。

事實上，記者了解到，近來上海不少新開樓盤都開展了各式促銷活動，但有專家指出，促銷并不意味著開放商等不起，更多的促銷只是噱頭，實際上開發(fā)商寧愿高價從市場拆借資金來維持資金運轉(zhuǎn)也不愿意降價銷售。若房企不拿出降價誠意，今年樓市仍要面對“鐵九銅十”的慘淡經(jīng)營。

房價“分化”明顯

有專家認(rèn)為，政策“放水”不大可能，“金九銀十”或是開發(fā)商最后的稻草。姚玲珍就認(rèn)為，從近來部分房企通過私募、信托等高風(fēng)險的手段來融資看出，開發(fā)商的資金鏈已難以維系，在供求雙方的這場博弈中，開發(fā)商需要率先發(fā)起行動來緩解自身資金緊張的局面。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，自去年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實施以來，不少房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈幾近斷裂，開發(fā)商應(yīng)加速推盤、打折促銷。

薛建雄指出，目前房企的降價動力仍不足。房價根據(jù)地方的經(jīng)濟水平和產(chǎn)業(yè)狀況而各有差異，上海目前較平穩(wěn)，浙江的部分地區(qū)下滑相對明顯，武漢、成都等地因城市工業(yè)化的迅猛發(fā)展，房價仍在大幅上漲中。總體來看，不同地區(qū)的房價逐漸顯現(xiàn)“分化”趨勢。一方面京滬等大城市的郊區(qū)房價有可能加速下行，另一方面其他一些城市核心地區(qū)的房價依然堅挺。

姚玲珍也表示，地產(chǎn)開發(fā)商需要加碼推盤放量，并適當(dāng)降低房價，讓消費者的需求去引導(dǎo)開發(fā)商，讓政策帶動市場自主調(diào)控，這樣才能實現(xiàn)與消費者共贏。

一線樓市“漲不動”

對于上周的新房交易情況，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭對《國際金融報》記者指出，一線城市房價顯然已漲不動，在樓市持續(xù)降溫、一線城市和部分二線城市成交低迷、少數(shù)城市價格微跌等綜合情況下，房地產(chǎn)政策也將局部松動，“政策底”隱約可見。

事實上，工銀國際數(shù)據(jù)也顯示，8月11個城市中，深圳、杭州、南京和長沙房價環(huán)比略跌1.5%，同比維持穩(wěn)定，微升2.7%。據(jù)薛建雄預(yù)計，上海低端住房仍可能上漲，消費者對130萬元以下的低端住房有著剛性需求，所以其價格還有上漲余地，但幅度不會超過10%。但其他住宅的價格可能出現(xiàn)下跌，成交量也會回升。

據(jù)悉，中秋小長假期間，上海共有6個新建住宅項目開盤或加推，總計推盤量1000余套。從成交量來看，低總價、小戶型房源仍頗受市場追捧。