產權式酒店逃稅17年 法規仍陷空白

    “三亞80%的產權式酒店都在逃稅！” 開元旅業集團董事長陳妙林在第七屆全國產權酒店合作論壇上的發言校友錄，語出驚人。隨著海南旅游地產的發展，產權式酒店的模式已經被越來越多的中小開發商利用。然而無論在海南還是全國，專門針對產權式酒店的法規，依然是一片空白。

　　17年礪變 旅游地產催生產權式酒店新一輪熱潮

　　產權式酒店，是以酒店的房間為單位，開發商將每間客房分割成獨立產權（一般擁有產權證），分別出售給小業主。小業主將客房委托酒店管理公司統一出租經營，并且享受酒店的經營利潤分紅或者是固定比例的投資回報，同時享有酒店管理公司贈送的一定時限的免費入住權。

　　中國最早的產權式酒店誕生于海南鹿鼎記，可追溯至1993年。其后海南產權式酒店如雨后春筍般出現，許多原先的爛尾樓也紛紛“變臉”為產權式度假酒店而被盤活。產權式酒店的引入，一方面使酒店閑置的客房按照房地產形式迅速收回投資；另一方面也迎合了普通老百姓的不動產投資理財需求。17年來，隨著旅游地產的迅猛發展，以今典集團紅樹林度假酒店為代表的股權式酒店也開始進入人們的視線：購買人通過購買分割酒店股權的方式，根據酒店經營情況享受一定分紅，并享受全國置換入住紅樹林系列酒店的權利。“股權式酒店脫胎于產權式酒店網絡超女，是金融、理財、地產三者的結合。”今典集團營銷副總裁秦娜如是介紹。產權式酒店及相關衍生品，已成為旅游地產的重要組成部分。

　　“海南建設國際旅游島，房地產不能以住宅為重點，因為大量的空置將降低旅游環境。作為旅游地產，既要滿足旅游需要，又要滿足經營者的利益需要，應當想些辦法盤活‘死屋’。” 住建部政策研究中心副主任王玨林在接受搜狐焦點網專訪時表示。

　　2010年1月4日，國務院發布《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》鹿鼎記，國際旅游島建設正式步入正軌。海南房地產在短時間內聚集了全球的目光，熱錢涌入，房價飆升，投資投機性購房比例大幅攀升。降低海南房屋空置率，已成為業界共識。然而，基于旅游地產第二居所的特殊性，任由海南房地產按傳統模式走下去，必然無法擺脫“死屋”現象。而目前除了產權式酒店，分時度假產品、換屋系統、共管經營模式等整合資源式的旅游地產衍生品仍處于起步期。中國房地產業協會副會長朱中一在接受搜狐焦點網采訪時表示：“三亞應多發展產權式酒店等持有型物業天龍八部，提高資源使用效率，降低泡沫風險。”產權式酒店在旅游地產的一片鶯歌燕舞中，迎來了又一輪熱潮。

　　法規仍陷空白地帶 行業亟待規范

　　產權式酒店主要關聯四個利益集團：開發商，產權業主，政府，酒店管理公司。這其中任何一方的利益受到損害，都將導致矛盾的產生。盡管產權式酒店在中國已經發展了17年，但目前仍沒有相關法規來規范產權式酒店的管理。在法規上的空白引起了管理上的缺位，糾紛不斷。2004年，海南“南海傳說”掀起了中國產權式酒店糾紛的開端。此后17173，成都、北京等地的產權式酒店也糾紛不斷。近幾年來，海南產權式酒店糾紛數量不斷上升。2009年12月31日，《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》正式發布，其中提到：“加強對產權式度假酒店開發建設、銷售等環節的嚴格規范管理。” 應此要求，海口法制局正在海南范圍內對產權式酒店進行調研，有可能出臺針對海南的產權式酒店管理規范。

　　目前，產權式酒店糾紛主要集中在小業主與開發商之間。小業主簽訂合同時忽略了一些問題，如營業稅和租賃稅由哪方繳納、翻新費由誰承擔（海南一般酒店翻新周期為7年）、第一期租賃合同到期后的回報率問題、業主能夠在什么樣的時間段擁有多少天的免費居住權、是否能辦到產權證……開發商在簽訂合同時往往對這些問題含糊其辭焦點房地產網，而國家又沒有專門針對產權式酒店的合同范本作為業主的參考，導致后患無窮。海南天宇國際公館籌建顧問李津，作為產權式酒店領域的資深專家，向搜狐焦點網表示：“產權式酒店合同沒有一個規范通行的標準版本，租賃協議由開發商和銷售機構自己去想象，自己擬定。我們在買房時政府都有一個統一印刷的標準版本的售樓合同，政府對產權酒店為什么不能做出來一個標準版本的租賃協議呢？只要有這個東西在，開發商想象空間和操作空間受到很大制約，產權酒店的法律問題基本上都解決了，這個行業也就健康了。”

　　從公眾利益出發，產權酒店從土地出讓，到產權銷售直至開業后漫長的經營期，稅收無處不在，無時不在。特別是開業后，其營業總收入5.55%的營業稅和業主收益12%的租賃稅是當地財政理想的永續不斷的稅源。而目前相關法規的缺失，使得開發商、小業主逃稅漏稅大行其道，直接導致政府稅收流失的同時，也使產權式酒店的開發商和酒店管理公司面臨極大的風險。開元旅業集團是一家以酒店業為主導，房地產業為支柱的大型企業集團，總資產100多億，由于產權式酒店的稅收、政策風險比傳統酒店大，一直不敢進入這一領域。開元旅業集團董事長陳妙林表示：“中國要發展產權式酒店，必須要過政策、稅收、信譽三道坎。信譽缺失是整個中國社會的問題，而政策和稅收需要政府來規范。希望盡快出臺針對產權式酒店的管理規范，保證旅游地產健康有序的發展。”