買房贈(zèng)面積并非真劃算 開發(fā)商占公攤假大方

    買一套送一套”、“買房贈(zèng)露臺(tái)”……臨近年末，京城多個(gè)樓盤促銷都打出了“買房贈(zèng)面積”的旗號(hào)，表面上看是開發(fā)商“出血”讓購(gòu)房人得了實(shí)惠，可記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商賣房送面積的模式不但涉嫌違規(guī)，獲贈(zèng)面積的購(gòu)房人更可能吃了啞巴虧。 

　　驗(yàn)收后變臉 露臺(tái)加窗成陽(yáng)臺(tái)

　　上周六開盤并推出1號(hào)樓的通州K2·海棠灣以“買房贈(zèng)露臺(tái)”作為主打優(yōu)惠。記者從售樓處了解到，無(wú)論是45平方米的一居室，還是83平方米的兩居室，都有面積贈(zèng)送。

　　“您需要100平方米的房子，在別的地兒要花100平方米的房款，在我們這兒只要花83平方米的房款就夠了。”售樓人員如是說(shuō)。據(jù)她介紹，開發(fā)商所贈(zèng)送的面積不收物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)。“根據(jù)有關(guān)規(guī)定，半封閉式的露臺(tái)在銷售時(shí)只按一半的面積收您錢，所以在住建委驗(yàn)收前，我們就把露臺(tái)做成半封閉的，等驗(yàn)收之后再加裝落地窗，統(tǒng)一封成陽(yáng)臺(tái)，相當(dāng)于增加了十六七平方米的室內(nèi)面積。”售樓人員解釋，贈(zèng)送面積不會(huì)被計(jì)入房產(chǎn)證，開發(fā)商會(huì)在購(gòu)房合同中寫明這一點(diǎn)。

　　【提醒】

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)卤硎荆?zèng)送面積不屬于產(chǎn)權(quán)面積，通常又不會(huì)寫入購(gòu)房合同，所以購(gòu)房者還得有個(gè)心理準(zhǔn)備：交房后一旦遇到贈(zèng)送面積“縮水”的問(wèn)題，因?yàn)闆](méi)有寫進(jìn)合同，購(gòu)房人失去了與開發(fā)商據(jù)理力爭(zhēng)的依據(jù)。

　　“買一套送一套” LOFT打起擦邊球

　　由于違反建設(shè)規(guī)劃要求，LOFT如今成了開發(fā)商比較忌諱的提法，一些精明的開發(fā)商干脆將其納入了“買房贈(zèng)面積”的范疇。

　　“高教新城精裝公寓，買一套送一套。”記者日前就接到這樣一條短信。致電售樓處時(shí)得知，所謂“買一贈(zèng)一”，其實(shí)就是LOFT戶型。對(duì)于18平方米的面積，38萬(wàn)元一套的總價(jià)并不便宜。但銷售人員的說(shuō)法卻可能打動(dòng)人：雖是18平方米，但因LOFT戶型挑高，加蓋一層后上下使用面積約為35平方米，按每套38萬(wàn)元計(jì)算，單價(jià)降低到1.1萬(wàn)元。

　　記者注意到，北京現(xiàn)有不少LOFT樓盤，在宣傳時(shí)都會(huì)聲稱“買一套送一套”，房產(chǎn)證標(biāo)注面積只是底層的面積，上面的挑高層是贈(zèng)送的，如果按雙層計(jì)算單價(jià)能比周邊樓盤便宜不少。

　　按照本市《容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》，當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米時(shí)，建筑面積的計(jì)算值就要按2倍計(jì)算。為了減低成本，目前很多在售的LOFT項(xiàng)目一律將層高卡在4.8米。
【提醒】

　　市規(guī)委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“實(shí)為兩層卻當(dāng)一層賣”的違規(guī)LOFT戶型，突破規(guī)劃指標(biāo)、擅自增加建筑面積的設(shè)計(jì)不僅違反合同，建成后更屬于違法建筑。

　　此外，購(gòu)買LOFT戶型還要注意產(chǎn)權(quán)年限、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等，在記者的追問(wèn)之下，高教新城的售樓人員說(shuō)：“物業(yè)費(fèi)每平方米4.5元，商用水電，50年產(chǎn)權(quán)，而且這房子不適合自住，因?yàn)闆](méi)有廚房。”

　　得房率低系開發(fā)商侵占公攤所致

　　與K2·海棠灣等項(xiàng)目公開打出“買房贈(zèng)面積”旗號(hào)不同，部分開發(fā)商是遮遮掩掩地送面積。

　　“均價(jià)每平方米18000元，比周邊有的二手房還低。”茉莉雅苑在“十一”前后的低價(jià)開盤，一直是銷售員在推盤時(shí)的重點(diǎn)說(shuō)法。不過(guò)，74.4%的較低得房率(即使用面積占建筑面積的比例)，與公認(rèn)的80%得房率“行規(guī)”相差較大，也在開盤后遭到購(gòu)房人詬病。為什么這樣一個(gè)地處新城的樓盤約四分之一的建筑面積都被公攤？

　　記者在該項(xiàng)目的樣板間內(nèi)找到了答案：該項(xiàng)目樣板間內(nèi)一套90平方米的三居室廚房比戶型圖上標(biāo)注的面積大了近一倍。“廚房外側(cè)就是樓道，您入住后可以把這側(cè)的非承重墻打掉，廚房面積也會(huì)增大五六平方米，足夠放下一套餐桌椅了。”銷售人員趙先生說(shuō)。

　　但是，住宅設(shè)計(jì)師張女士則認(rèn)為，由于贈(zèng)送面積不計(jì)入地塊規(guī)劃容積率，贈(zèng)送面積比例過(guò)大會(huì)造成實(shí)際的建筑容積率提高。如一個(gè)社區(qū)的容積率為3.0，如果贈(zèng)送面積達(dá)到40%，容積率實(shí)際提高到4.2，導(dǎo)致小區(qū)的建筑密度增加，影響居住的舒適性。

　　【提醒】

　　張女士強(qiáng)調(diào)，贈(zèng)送面積過(guò)大還會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目得房率較低，相當(dāng)于變相提高了房?jī)r(jià)，使購(gòu)房人得不償失。“開發(fā)商的做法實(shí)際是用公攤面積‘送人情’，這對(duì)沒(méi)有享受到‘送面積’優(yōu)惠的業(yè)主顯然不公平。”張女士說(shuō)，從設(shè)計(jì)原理來(lái)說(shuō)，大戶型位于樓層的端頭，可以占用一墻之隔的公共樓道、消防前室；但小戶型位于樓層中部，根本享受不到這樣的“優(yōu)惠”。