北京被監管資金道破建筑成本 提前領證樓盤標高價

    原本定于去年12月1日開始執行的北京商品房預售資金監管制度，購房人卻直到去年12月18日才見到真章兒：中糧萬科長陽半島、綠地花都苑成為首批“吃螃蟹”的項目。然而，記者昨天從北京市房地產交易管理網了解到，這也是北京宣布執行預售資金監管1個月內，僅有的兩個被監管上市樓盤，這與這項制度執行前新盤趕趟兒領取預售許可證時的盛況大相徑庭。值得注意的是，每個樓盤接受預售資金監管的數額，揭示了其建筑成本，變相開啟了“曬房價”大幕。

　　引得眾多開發商規避的預售資金監管影響有多大？從監管數額看，長陽半島擬售面積約7.8萬平方米，監管資金約3.2億元。每平方米房價中“被監管”資金達到4150元，約占到成交均價1.6萬元/平方米的26%。花都苑的成交均價約為1.58萬元/平方米，但每平方米“被監管”資金卻為3500元，約占總房款的22%。

　　根據《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》，房地產開發企業應當根據項目建設方案及施工進度編制預售項目用款計劃。銀行會根據計劃中設置資金使用節點放款。其中，項目工程建設費用應根據項目所需的建筑安裝、材料設備、配套建設和代征代建等費用確定，基本涵蓋了一個樓盤的全部建筑成本。

　　“每個樓盤的預售監管數額是由開發商申報，并經過區縣住建委批準的，但每個地區的監管數額標準相對統一。”一位被監管的開發商披露，如去年12月18日開盤的房山區兩樓盤就頗有代表性，以長陽半島為代表的精裝修樓盤每平方米須被監管4150元，以花都苑為代表的毛坯樓盤每平方米須被監管3500元，這一數額也代表了樓盤各自的建筑成本，可以讓購房人心中有數。

　　市住建委有關負責人表示，全市各區縣均已分別測算出每個區域內精裝房、毛坯房的資金監管標準數額，通常來說，這一數額會略高于開發商上報的項目工程建設費用，以確保每個樓盤能夠順利竣工交用。從區域上看，朝陽、海淀等六城區樓盤工程建設費用還要低于大興、房山等遠郊區縣。

　　“每個區域最終確定的監管數額，可以說都是開發商與政府部門博弈的結果，這一制度對銷售業績較好的開發商比較有利。”鏈家地產首席分析師張月說，《辦法》規定，進入專用賬戶的預售資金數額超過重點監管額度后，房地產開發企業可以向監管銀行申請將超出部分轉出。而從已經執行監管的兩個樓盤分析，“被監管”資金至少要占到全部預售資金的20%，新盤銷售不佳，會拖延開發商使用“超出部分”資金的時間。